기본적인 용어만 알고 있어도 상업용 부동산 시장에 대한 이해를 높일 수 있습니다. 부동산과 부동산 금융에 관련된 기본 용어를 쉽게 설명해드립니다.
01 상업용 부동산
수익 창출을 목적으로 하는 부동산. 오피스, 리테일(상업시설), 호텔, 물류센터 등이 있다.
02 임대차계약
건물의 일부를 사용할 권리를 대가로 건물의 사용료를 지불할 것을 약정하는 계약. 건물 소유자는 임대인, 건물의 사용료를 지불하는 이를 임차인이라고 한다.
03 담보대출
대출을 받는 자가 자신의 자산 중 경제적 가치가 있는 자산(부동산, 자동차 등)을 담보로 제공하여 돈을 빌리는 방법이다.
04 근저당
대출을 제공한 자(채권자)가 대출을 받은 자(채무자)의 자산에 대해 우선변제권을 갖는 권리. 채권자는 만약 채무자가 대출을 갚지 못할 경우 근저당을 설정한 자산을 경매에 넘겨 우선적으로 대출금을 회수할 수 있다.
05 LTV(Loan to Value)
주택담보대출인정비율. 주택을 담보로 대출을 받을 때 해당 주택 가격에 대한 대출의 크기를 나타내는 비율이다. (대출금액/주택가격)*100 으로계산한다.
06 DTI(Debt to Income)
총부채상환비율. 부동산을 담보로 돈을 빌리려 할 때 고객의 부채 상환 능력을 평가하는 지표로 활용된다. 대출자의 연간 소득 대비 부채 상환 비율은 (예상 연간 부채 원리금 상환액/연간소득)*100 으로 계산한다.
07 DSR(Debt Service Ratio)
총부채원리금상환비율. 대출자가 부담하는 모든 부채에 대한 원리금 상환액을 소득 대비로 계산한 비율이다. DSR은 주택담보대출 뿐아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출을 합산하여 평가한다. (모든 대출의 연간 원리금 상환액/연간소득)*100으로 계산한다.
08 섹터(Sector)
상업용 부동산 업계에서 부동산의 용도에 따라 분류하는 자산군. 섹터의 구분은 다양하며 가장 전통적이고 기본적인 섹터는 오피스, 호텔, 리테일(상업시설)이다. 그 외로는 물류센터, 데이터센터, 라이프사이언스, 임대주택, 시니어하우징 등이 있다.
09 용적률
대지면적에 대한 건축물의 총 바닥면적 합계(연면적)의 비율. 대지 위에 지을 수 있는 건축물의 총 연면적을 나타낸다. 용적률을 계산할 때 지상 주차장, 지하층 등은 연면적에서 제외된다. (연면적/대지면적)*100으로 계산한다.
10 공용면적과 전용면적
공용면적은 건물 내에서 모두가 함께 사용하는 공간의 면적을 의미한다. 엘리베이터, 복도, 계단, 현관, 로비, 지하주차장 등이 이에 해당된다. 이와 반대로 전용면적의 경우 건물 내에서 개인의 독점적 사용 공간의 면적이다. 방, 거실, 화장실, 주방 등 내부 공간이 해당된다.
11 전월세전환율
전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율. (월세*12개월)/(전세보증금-보증금으로 남긴 금액)*100으로 계산한다. 이를 통해 적정 임대료를 가늠할 수 있고, 전세와 월세 중 무엇이 유리한 선택인지도 확인해 볼 수 있다. 전월세전환율이 전세대출 금리보다 작으면 월세가 유리하고, 반대로 전월세전환율이 전세대출 금리보다 크면 전세가 유리하다.
12 건폐율
대지 면적에서 건축물이 차지하는 바닥 면적의 비율을 의미한다. 건폐율이 높다는 것은 평수가 넓어지는 것과 관계가 있어, 용적률과 함께 건축 계획을 수립하는 데 있어서 중요한 개념이다. (건축물의 바닥 면적/대지면적)*100으로 계산할 수 있다.
작가 소개
나혜수
도시부동산을 전공했습니다. 상업용 부동산 시장의 생태계를 관찰하는 것을 좋아합니다.