어디에도 할 수 없었던 리츠와 관련된 작고 사소한 질문에 리츠 도슨트가 명쾌한 답을 드립니다.
Q1. 리츠를 쉽게 설명해주세요.
A1. 리츠는 투자자들의 자금을 모아 상업용 부동산에 투자해서 거둬 들인 임대수익을 투자자들에게 다시 돌려주는 금융상품입니다.
Q2. 리츠는 상업용 부동산에 투자한다고 하는데, 상업용 부동산은 어떤 것이 있나요?
A2. 리츠가 투자하는 상업용 부동산은 지역과 섹터로 구분할 수 있어요. 지역은 국내와 해외로 나뉘어집니다. 섹터는 오피스, 물류센터, 리테일, 데이터센터 등 부동산의 활용 방식에 따라 구분되죠.
Q3. 리츠에도 종류가 여러 가지인가요?
A3. 단순하게는 투자자에 따라 나눌 수 있습니다.
특정 투자자들에게 자금을 모아 투자하면 사모리츠, 불특정 다수를 대상으로 자금을 모집해 투자를 진행하면 공모리츠입니다. 공모리츠 중에서 주식시장에 상장된 20개 정도의 리츠를 상장리츠라고 합니다. 상장리츠는 주식을 사고파는 것처럼 손쉽게 누구나 사고팔 수 있습니다.
Q4. 리츠는 한 종류의 부동산에만 투자하는 건가요?
A4. 하나의 리츠가 꼭 하나의 지역 또는 섹터의 부동산에 투자하는 것은 아닙니다.
리츠 마다 차이가 있습니다. 신한알파리츠는 국내에 위치한 오피스 빌딩을 주요 자산으로 투자하고 있죠. 이지스밸류리츠는 국내 오피스, 물류와 해외 데이터센터 등을 고루 보유합니다.
Q5. 상장리츠는 위탁관리리츠라고 하던데, 무엇인가요? 단물리츠, 다물리츠라는 용어도 궁금해요.
A5. ETF도 관리하는 회사가 여럿인 것처럼, 리츠도 관리하고 운용하는 자산관리회사(AMC)가 있습니다. 이런 운영 방식을 가진 리츠를 위탁관리리츠라고 구분합니다. 단물리츠는 지역에 구분 없이 하나의 자산만 가진 리츠입니다. 반대로 다물리츠는 2개 이상의 부동산 자산을 가진 리츠이죠. 상장리츠 중에 코람코더원리츠의 경우 서울 여의도 하나투자증권 사옥 하나에만 투자를 했습니다. 제이알글로벌리츠는 벨기에와 미국 오피스에 투자한 다물리츠입니다.
Q6. 일반 투자자들에겐 어떤 리츠가 적합한가요?
A6. 모든 투자에 정답은 없습니다. 다만 리츠의 경우 실물 자산이 있는 부동산 투자이기 때문에 국내외 상업용 부동산 시장의 트렌드를 반영해 지역과 섹터를 나눠 투자하면 리스크를 낮출 수 있습니다.
Q7. 리츠 투자에 반영해야 하는 트렌드는 어떤 것들을 주로 보면 될까요?
A7. 예를 들어 설명하자면 현재 시점을 기준으로 했을 때 국내 오피스 시장은 역대급 최저 공실률을 자랑하고 있어요. 빈 사무실이 없으니 오피스 빌딩에 투자한 리츠들이 임대료를 많이 받겠죠. 그만큼 투자 안정성이 매력적일 수밖에 없습니다. 이렇게 상업용 부동산 동향을 이해하는 것이 중요합니다.
Q8. 리츠에 투자하면 빌딩을 팔 때까지 수익이 없는 건가요?
A8. 아닙니다. 앞에서 설명한 것처럼 부동산은 실물 자산입니다. 따라서 부동산 임대 수익이 리츠의 기본 수익이자 핵심입니다. 리츠에 투자하면 배당금으로 임대수익을 나눠 받게 됩니다. 여기에 빌딩을 매각할 때 차익이 생기는 만큼 특별배당을 받을 수 있죠. 이외에도 주식과 동일하게 주가가 상승하면 시세차익도 얻을 수 있습니다. 실제로 작년 11월 NH프라임리츠는 잠실에 있는 삼성SDS 타워를 매각했습니다. 이에 월 임대수익과 함께 특별배당으로 반기 수익률 13%를 책정해 투자자들에게 지급했죠.
Q9. 건물을 사고팔면서 자산에 변화를 주는 이유가 무엇인가요?
A9. 리츠는 투자 도구인 동시에 거래소에 상장된 주식회사입니다. 자연스럽게 지속 성장을 추구하는 일반 기업의 특성이 있습니다. 그 때문에 리츠가 수익 증대와 배당금 상향을 목표로 하고, 결과적으로 자산의 규모를 키우는 것은 자연스러운 과정입니다. 싸게 사서 비싸게 파는 과정을 반복하며 리츠라는 회사의 경쟁력과 역량을 키우는 것이죠.
Q10. 자산을 팔면 정기적으로 받는 임대료가 줄어들고, 그럼 수익도 줄어드는 것이 아닌가요?
A10. 맞습니다. 자산을 매각하면 해당 부동산의 임대 수익도 사라지죠. 이를 보완하기 위해 리츠는 계속해서 새로운 자산에 투자합니다. 삼성 SDS 타워를 매각한 NH프라임리츠는 강남 아크플레이스를 새로 구입했죠. 용산 더프라임타워를 매각한 신한알파리츠도 용산 아스테리움을 구입했고요.
Q11. 리츠에 투자할 때 꼭 체크해야 하는 내용이 있나요?
A11. 투자를 고려하는 시점에 각 리츠가 어떤 지역의 어떤 자산을 담고 있는 지가 가장 중요합니다. 예를 들어 국내 오피스처럼 특별한 이슈나 문제가 없는 섹터를 중심으로 투자하고 있는지 살펴봐야 합니다. 만약 리츠가 잠재 리스크를 가진 지역이나 자산에 투자 중이라면 최대한 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 지금 당장 이슈화되지 않았더라도 마찬가지입니다.
Q12. 자산 외에 리츠 투자의 중요한 요소로는 또 어떤 것이 있을까요?
A12. 리츠를 운용하는 회사, 즉 자산관리회사(AMC)에 대한 이해가 필요합니다. AMC는 물론 운용역의 운용 전략과 관리 역량이 리츠의 성장성과 안정성을 좌우하기 때문입니다. 실제로 시장에서 우호적 평가를 받는 AMC가 운용하는 리츠의 주가 움직임이 상대적으로 선방해왔거나 반등 흐름이 확연했습니다. 이는 앞으로도 불가피한 흐름입니다.
Q13. 리츠ETF에 대해 설명해주세요.
A13. ETF를 직역하면 상장지수펀드 입니다. 운용사가 특정 지수 산출에 포함된 종목 그대로 포트폴리오를 구성해 투자하는 상품으로, 지수 변화를 그대로 추종합니다. 또한 상장되어 있어서 주식처럼 실시간으로 매매가 가능하죠. 개별 종목 투자 시 발생할 수 있는 리스크 분산이 가능하다는 장점이 있습니다. 특정 종목 주식 하락에 따른 수익률 부진을 만회할 수 있기도 하고요. 리츠 ETF의 경우 기초지수를 리츠만으로 구성하고 있는 ETF 상품입니다.
Q14. 리츠 투자에서도 주가 변동에 따른 시세차익을 얻을 수 있는 건가요?
A14. 상장 리츠는 주식과 동일하게 거래됩니다. 시시각각 주식의 가격(주가)이 달라지죠. 상대적으로 저평가 되어 있을 때 주식을 구입했다면 시세차익을 얻을 수 있습니다. 물류센터에 주로 투자하는 ESR켄달스퀘어리츠는 한 주에 3,000원 대였으나 현재는 4,500원까지 올랐습니다. 투자 시점에 따라 차이가 있을 수 있지만 리츠 투자는 배당수익과 별도로 주식 수익도 얻을 수 있습니다.
Q15. 특별배당은 건물을 팔 때만 주는 건가요?
A15. 특별배당은 단어가 가진 의미 그대로 일정 기간 운용하면서 가치가 오른 자산을 매각할 경우 수익을 주주들과 나누는 것이라고 생각하면 됩니다. 그렇기에 일회성의 성격이 있습니다.
Q16.리츠ETF에서 포트폴리오를 구성할 때 어떤 상장 리츠를 포함시킬 것인지 어떻게 정해지나요?
A16. ETF는 기초지수를 그대로 추종한다고 했는데요. 기초지수 구성은 특정 섹터나 시장의 시가총액이나 거래량 등에 기준으로 합니다. ETF 마다 SK리츠와 ESR켄달스퀘어리츠의 비중이 높은 이유입니다.