리츠 투자에 대한 관심을 파사삭 식게 만드는 어려운 용어들.
이해하기 쉽게 좀 더 친근하게 설명해드립니다.
01 리츠(REITs)
‘부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts)’의 약자. 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 나눠주는 금융상품.
02 상장리츠
유가증권시장에 상장돼 자유롭게 거래되는 주식. 주식 차트 상에서 쉽게 찾아볼 수 있다.
03 자산관리회사
정확한 표현은 리츠 자산관리회사(AMC). 리츠 자산을 위탁받아 운영하는 회사로 투자자 모집, 자산 운용, 운용 전력 수립 등의 역할을 하고 별도 수수료를 받는다.
04 자산매각
보유 중인 자산을 처분하는 행위. 리츠는 기본적으로 영구적인 투자 도구로서의 성격을 가진다. 보유중인 부동산 자산을 사고 팔기를 반복해 수익률을 제고한다.
05 대기업 스폰서 리츠
삼성, SK, 롯데, 한화 등 그룹이 리츠의 주요 출자자(전체 지분의 30%~50%)로 참여하고 있는 형태. 계열사가 보유한 부동산을 리츠로 상장한 경우로, 대부분 해당 기업들이 임차인으로 입주해 있다.
06 시세차익
주식 시장에서 거래되는 리츠 종목을 사고 팔면서 발생하는 수익.
‘캐피탈 게인(Capital gain)’과 같은 개념이다.
07 특별배당
가치가 오른 리츠 자산을 적정 시기에 매각해 발생한 수익을 투자자들에게 제공하는 배당 형태. 1,000억 원에 매입한 자산을 1,500억 원에 매각해 발생한 500억 원의 수익을 주주들에게 배당하는 것이 특별배당이다.
08 주당배당금(DPS)
총 배당금을 전체 주식 수로 나눈 값. 주가의 움직임과는 별개로 배당금의 변화를 파악할 수 있는 지표이다. 상장 이후 반기 혹은 분기 배당금에 변화가 없었다면 주가와 상관없이 DPS는 동일하다.
09 배당수익률
리츠에 투자했을 때 얻을 수 있는 수익률. 1주에 5,000원(공모가)인 리츠 주식을 보유하고 있는데, 연간 400원의 배당금을 받았다면 배당수익률은 8%이다.
10 자산 및 시가총액
자산은 리츠가 포트폴리오 상 보유하고 있는 부동산의 총 가치(시가총액+부채). 시가총액의 경우 모든 상장 주식을 시가로 평가한 금액.
11 리츠 ETF
ETF는 특정 섹터나 자산의 기초지수 움직임에 따라 수익률이 결정되는 공모펀드의 한 종류이다. 리츠 ETF는 리츠 자산의 기초지수를 추종하며, 일반 리츠 주식처럼 거래가 가능하다.
12 리츠 ETF 기초지수
특정 시장이나 산업, 자산군 등의 가격 변동 흐름을 나타내는 지표. 리츠 ETF의 경우 리츠 가격 변동상황을 나타내는 지수를 추종하는 상품.
13 리츠 ETF 포트폴리오
리츠는 다양한 투자 대상에 분산해 자금을 투입하고 운용하는 경우가 많은데, 일종의 투자 내역을 포트폴리오라고 칭한다.
14 리츠 유상증자
말그대로 주식을 추가 발행하는 행위. 공모, 사모 투자자들로부터 자본을 확충해 자산편입이나 차입금 상환에 활용. 공모, 사모 투자자로부터 자본을 확충하는 방식 중 가장 보편적인 방법이다.
15 리츠 IPO(기업공개)
개별 리츠가 주식시장에서 거래되기 위한 공모 절차(상장). 공모를 통한 증권 발행을 통해 본격적으로 자금조달 등 외형을 확장함.
16 배당성장률(Dividend growth rate)
배당금의 증가 정도를 의미. 2022년 300원에서 2023년 330원으로 올랐다면, 연간 배당성장률은 (330-300)/300=10% 이다. 배당성장률은 투자 전 리츠의 안정성, 성장성 측면에서 중요한 기준이다.
17 패시브 ETF
‘소극적인’이란 의미 그대로(패시브) 기초지수의 움직임을 그대로 따라가는 ETF. 예를 들어 코스피200을 기초지수로 하는 ETF의 경우 별도의 운용 없이 지수를 따라가면서 수익률이 결정된다.
18 신용등급
개별 리츠는 국내 신용평가회사로부터 채무상환능력 등을 비롯해 재무 및 신용 측면의 평가를 받음. 회사채 금리의 기준을 산정하는 바탕이 된다.
19 시가배당률
현재 주가 대비 주당배당금(DPS)의 수준. A리츠의 주가가 4,000원이고, 최근 반기 주당배당금이 200원이라면 시가배당률은 200/4000, 즉 5%가 된다. 연 환산 시가배당률은 10% 수준이다.
20 자본환원율
흔히 ‘캡레이트(cap rate)’라고 불리는 부동산 가치 평가의 한 방식이다. 단순화하면 ‘연간 임대료/매매가격’으로 계산할 수 있다. 유사한 부동산 간에 상대적 가치를 비교할 때 활용 가능하다.
21 증권사 주식트레이딩시스템
실시간으로 리츠 주식과 종목을 사고팔 수 있는 시스템. MTS(모바일 트레이딩 시스템), HTS(홈 트레이딩 시스템) 등이 있다.
22 조달금리
개별 리츠가 외부에서 차입을 실시할 경우 이에 대한 이자를 지급하는데 이를 조달금리라고 부른다. 높을수록 비용이 증가하고, 낮을수록 비용이 축소된다.
23 기업구조조정리츠(CR리츠)
기업이 구조조정을 위해 내놓은 부동산을 담아 운용되는 리츠. 상장리츠 가운데 대표적인 사례는 이랜드 리테일의 재무구조 개선을 위해 만들어진 이리츠코크렙이 있다. CR리츠는 자산 편입 등 여러 제약을 받는다.
24 랩어카운트
랩(싸다) + 어카운트(계좌)가 더해진 의미이며, 투자 수단의 하나. 증권사가 고객 투자금이 담긴 계좌를 운용해 수익을 창출해주는 상품이다.
25 액티브 ETF
액티브 ETF는 기초지수를 토대로 하되, 펀드매니저가 운용에 일정 부분 개입하는 상품이다. 그렇기에 기초지수를 따라 수익률이 결정되는 패시브 ETF와 달리, 수익률이 기초지수보다 높을 수도, 낮을 수도 있다.
26 유상증자
기업이 신규 주식을 추가로 발행하는 일(신규 자금조달). 공모 과정을 통해 투자자를 모집한다. 유상증자 규모만큼 자금이 유입되며, 기업은 이렇게 마련한 자금을 새로운 자산 편입, 기존 차입금을 상환 등에 활용한다.
27 공모펀드
불특정 다수를 투자자로 모으는 금융상품. 펀드는 투자자들로부터 모은 자금을 통해 상품의 운용 전략에 따라 자산에 투자해 수익을 올린다. 리츠와 달리 운용 기간(만기)이 정해져 있다. 반대로 사모펀드는 보통 50인 이하의 특정 투자자를 모아 운용되는 상품이다.