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2화. 리츠 개념 이해하기 : 건물 구입하기 VS 리츠 투자하기

[ONLY SPI WIKI 1탄. 리츠 투자 기본기] ONLY SPI WIKI는 부동산 금융 투자와 관련된 다양한 주제의 기본이 되는 콘텐츠를 소개하는 시리즈입니다. 첫 주제는 리츠 투자 기본기입니다.
매일 혹은 매주 커피 한 잔 가격으로 부담 없이 투자할 수 있다는 것은 분명 장점입니다. 그러나 리츠 상품의 장점은 여기서 끝이 아닙니다. 건물을 살 때, 유지할 때, 팔 때로 나눠서 리츠 상품과 비교를 한번 해보겠습니다. 이런 비교가 가능한 것은 리츠가 실물 부동산을 기초 자산으로 하기 때문입니다. 실제 눈 앞에 보이는 부동산을 사는 것과 거의 동일한 투자인 셈이죠. 적은 금액으로 가치가 높은 부동산에 투자하고, 필요할 때 현금화까지 쉬운 부동산이 바로 리츠 상품입니다.
우선 건물을 살 때를 살펴보죠. 건물에 대한 상세한 정보를 얻으려면 직접 발품을 팔거나 온라인 검색을 하고, 사실여부를 확인하는 과정이 필요하죠. 엄청난 재력가가 아닌 이상 살 수 있는 건물의 규모도 한계가 있습니다. 강남 한복판에 있고, 삼성 같은 대기업이 임대해 쓰는 빌딩은 쉽게 구매가 어렵죠. 백화점이나 쇼핑몰을 사는 건 더 어렵겠죠? 이 과정을 리츠 상품 구입으로 바꿔서 생각해보면 쉬워집니다. 월간보고서, 연간보고서, 한국리츠협회가 주관하는 오프라인 행사 등 상품의 세부 사항을 알고 이해를 높일 수 있는 공식적인 자료도 다양합니다. 기관투자자들의 전유물이었던 대형빌딩, 백화점, 물류센터나 데이터센터에도 투자할 수 있습니다.
건물을 보유하고 있을 때를 가정해 보겠습니다. 건물은 구입한다고 끝이 아니죠. 보유하는 동안 청소하고, 임대하고, 보수하는 등 관리의 역할이 필요합니다. 건물도 그냥 두면 낡고 더러워지죠. 그럼 임대가 잘 되지 않고, 당연히 수익이 없는 최악의 상황을 겪을 수도 있습니다. 그래서 꾸준히 관리해야 합니다. 결국 사람의 노동력 또는 비용을 들여야만 하죠. 반대로 리츠 상품은 관리를 대신해주는 운용사가 있습니다. 수수료를 지불하지만 사소하게 신경 써야 할 일들이 적습니다. 특히 전문가들이 관리하기 때문에 부동산 가치를 높이기 위한 노력도 지속적으로 이뤄집니다. 오피스 빌딩에 광고판을 설치하거나 물류센터 옥상에 태양광 발전소를 설치해 추가수입을 만들기도 하고요.
임대수익 면에서도 리츠 투자가 안정성이 높습니다. 건물 임대를 하는 경우 계약 기간마다 새로운 임대인을 구해야 하거나 임대료가 밀리는 일이 생길 수 있죠. 리츠는 운용사가 이런 상황들을 관리합니다. 리츠를 운용하는 회사는 수익의 90%를 투자자에게 배당해야 합니다. 보유하고 있던 빌딩이나 기타 자산을 매각하면 특별배당도 지급해야 합니다.
10억의 투자금으로 건물 구입과 리츠 투자 시, 현금 흐름의 차이는?
건물구입 10억으로 신림동에 위치한 30년 연식의 3층 건물을 구입해 공실 없이 임대를 했다고 가정해 보겠습니다. 매월 약 350만원의 월세를 받는다고 하면 연간 4200만원의 수익입니다. 약 4.2%죠. (보증금과 대출금, 취득세, 중개보수, 재산세 등 세부 사항은 제외하고 월세만을 기준으로 했습니다)
리츠 구입 10억의 투자금을 SK리츠에 투자했다고 가정해 보겠습니다. SK리츠의 2024년 연간 배당률은 6.47%입니다. 연간 6400만원의 수익이 발생하죠. 물론 여기서도 운용수수료, 세금 등의 사항은 제외하고 배당금만 기준으로 했습니다.
연간 발생하는 현금 흐름을 단순 비교만 해도 약 2000만원의 차이가 발생합니다.
마지막으로 건물을 팔 때를 생각해 보죠. 큰 돈이 필요해 건물을 팔 수밖에 없으면 어떨까요? 건물이 쉽게 팔리는 상품은 아니니 시간이 오래 걸립니다. 시간에 쫓기다 보면 내가 생각한 금액 또는 내가 샀던 금액보다 더 저렴하게 팔아야 하는 상황도 생깁니다. 판매에 따른 중개수수료 등의 거래 비용도 발생하고요. 리츠는 주식시장에서 쉽게 판매할 수 있습니다. 원하는 기간에 쉽고 빠르게 현금화가 가능한 것이죠.
3화에서는 리츠 외에 부동산 투자를 기본으로 하는 다른 상품을 소개합니다. 부동산 펀드와 조각투자 STO가 리츠와 어떤 차이를 가지는지 설명해 보겠습니다.
글. 김고양
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