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종합부동산회사와 함께 미래를 그리는, 디앤디플랫폼리츠

"디앤디플랫폼리츠는 SK디스커버리 그룹 계열 SK디앤디가 만든 상장리츠입니다. SK디앤디는 부동산개발부터 공간운영과 투자운용까지 모든 단계에서 사업을 하고 있는 종합부동산회사입니다. 디앤디플랫폼리츠는 SK디앤디 개발자산과 외부자산에 투자하여 배당을 지급하는 상장리츠입니다."

문래역과 영등포역 사이에 위치한 세미콜론 문래는 디앤디플랫폼리츠의 대표 자산입니다. 깔끔한 외관을 자랑하는 이 오피스 빌딩은, 원래 옷감용 실을 뽑아내는 공장이었습니다. 그런데 섬유산업 침체로 주인 방림방적이 공장을 팔게 되죠. 이후 오피스 빌딩으로 개발하려고 부산저축은행이 공장을 매수했지만 비리사건으로 파산하며 개발사업은 파행을 겪었습니다. 그 후 SK디앤디와 해외기관이 함께 부지를 사들여 성공적으로 개발을 마친 덕분에 현재의 오피스가 탄생했습니다.

🏢 우선주 투자로 공실 위험 덜기

사실 문래동은 중심업무지구와 다소 거리가 있습니다. 사무공간으로써 선호지역은 아니다 보니 공실이 빨리 차지 않을 우려가 있죠. 임대수입이 감소해 배당금이 줄어들 염려가 있는 것입니다. 실제로 디앤디플랫폼리츠에게도 그런 일이 일어났습니다. 99.4%에 달하던 세미콜론 문래의 임대율이 2023년 8월에 91.7%로 감소한 것이죠. 그로 인해 2023년 하반기 세미콜론의 임대수입은 전기대비 약 5% 감소했습니다. 그러나 해당기간 리츠가 세미콜론 투자로 벌어들인 수익은 변함없이 안정적이었습니다. 이게 어떻게 된 일일까요?
디앤디플랫폼리츠가 세미콜론에 직접 투자한 것이 아니라, 그 건물을 보유하고 있는 다른 비상장리츠의 우선주에 투자하고 있기 때문입니다. 90%의 지분을 보유하고 있으며 나머지 10%는 SK디앤디 등이 보통주로 보유 중입니다. 우선주에 투자한 디앤디플랫폼리츠는 미리 정해진 배당금을 보통주주보다 우선하여 받을 수 있습니다. 이 때문에 공실이 발생하여도 받는 금액에 변동이 없었던 것이죠. 대신 고정금액을 받기 때문에 임대료가 올라도 직접적인 수혜를 볼 수는 없습니다. 하지만 임대료가 오르면 자산가치도 오르기 때문에 매각차익을 기대할 수 있습니다. 우선주주인 디앤디플랫폼리츠는 차익의 70%를 배분 받을 수 있습니다. 2020년 5,776억에 샀던 빌딩은 2022년 기준 6,705억으로 평가받고 있어서 900억 이상 오른 상황입니다.

📉 금리상승 영향으로 1주당 배당금은 다소 하락

디앤디플랫폼리츠는 오피스뿐 아니라 물류센터에도 투자하고 있습니다. 용인에 위치한 백암 파스토 물류센터와 일본에 위치한 아마존 재팬 허브물류센터에 투자 중이죠. 각각 네이버쇼핑의 풀필먼트서비스를 담당하고 있는 파스토와 아마존 재팬이 전체를 책임 임차 중입니다. 이렇게 오피스와 물류센터 기반으로 연 2회 배당금을 지급하고 있습니다. 가장 최근인 2024년 반기배당으로 138원을 지급하였습니다. 시가기준으로 연 7.6% 수준의 배당수익률입니다. 2022년에는 1주당 301원, 2023년 291원을 지급했고요. 투자자산에서 안정적이거나 오히려 증가한 임대(배당)수입을 벌어드렸지만 실제 지급한 1주당 배당금은 다소 하락한 모습을 보였습니다. 이는 금리상승으로 인한 이자비용 부담이 커진 영향입니다.

🕹️ 구조적 성장동력 마련을 위한 전략

디앤디플랫폼리츠의 단기성장 전략은 ‘규모 키우기’ 입니다. 신용등급을 올리고 글로벌 지수 편입으로 주식가치를 제고해 투자자금 마련을 위한 자본비용(이자비용 등)을 낮추기 위해서입니다. 이를 위해 현재 SK디스커버리 그룹 내부 자산인 명동 N 빌딩과 판교 SK케미칼 본사 빌딩 투자를 검토하고 있습니다. 규모를 키운 이후 중장기적으로는 SK디앤디의 개발사업과 라이프사이언스 오피스 등 유망자산에 투자하는 “멀티섹터” 리츠로 성장하려는 계획을 가지고 있습니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
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