"신한알파리츠는 수도권 주요 업무 지구 오피스에 투자하는 리츠입니다. 을지로, 서울역, 강남, 판교 등 도심 오피스 10채를 보유하고 있습니다. 안정적인 임대수익 기반으로 연 4~5% 수준의 배당수익률을 보여주었죠. 특히 올해 3월엔 건물 매각차익을 포함해 1주당 642원의 배당금을 지급했습니다. 9% 수준의 높은 시가배당률입니다. 배당뿐만 아니라 주가 성과도 우수한데, 우리나라 리츠 중 상장일 대비 주가가 가장 높은 리츠입니다."
신한알파리츠의 포트폴리오는 그레이츠 판교, 서울역 그레이츠 숭례, 을지로 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩 등 오피스 빌딩 10채로 구성되어 있습니다. 주목할 점은, 2018년 상장 당시 1채로 시작해서 6년만에 10채로 불어났다는 것입니다. 거의 매해 빌딩을 사들였습니다. 덩치만 커진 것이 아닙니다. 높은 수준의 주가를 유지하면서 지속적인 배당상승을 이뤄냈다는 점이 괄목할 만한 성과입니다.
🧩 수도권 오피스 포트폴리오를 완성할 수 있었던 비결
리츠가 부동산 투자를 업으로 하는 상장 주식회사라는 점을 잘 이해했기에 가능한 결과입니다. 가장 기본적으로, 신한알파리츠는 핵심입지에 위치한 양질의 자산을 적정한 가격에 사들였습니다. 그리고 가치가 오르면 이를 레버리지하여 다른 자산에 재투자하거나, 매각하여 그 차익을 주주에게 환원하는 등 적극적인 운용을 전개하였습니다.
첫 자산인 그레이츠 판교는 5,181억에 사들인 빌딩인데, 21년 기준 7,700억으로 가치가 크게 상승하였습니다. 늘어난 담보가치를 활용하여 차입을 일으키고 이를 트윈시티 남산 등 기보유자산에 재투자하여 이자비용을 절감하고 배당금을 상승시켰습니다. 두번째 자산인 용산 더프라임타워는 1,650억에 매입하여 2,384억에 매각하였습니다. 신한알파리츠의 첫 매각이자 상장리츠 매각사례 중 가장 큰 차익을 기록한 투자입니다. 매각차익은 주주에게 특별배당하고, 투자원금은 새로운 자산을 취득하는 자금으로 사용하였습니다. 그레이츠 청계 담보로 대출받은 돈을 더하여, 숭례문 앞에 위치한 HSBC빌딩을 취득하였습니다.
이렇게 레버리지와 증자를 적절히 활용하며 주식가치를 제고해 온 실적은 신뢰의 기반이 되었으며 주가에도 반영되었습니다. 그리고 이를 바탕으로 주식시장에서 더 좋은 조건에 자금을 조달하여 다시 좋은 실적을 내고 신뢰를 공고히 하는 선순환 구조를 이루었습니다. 리츠를 단순히 임대수익을 배당하기 위한 부동산 투자기구로 바라보고 목표 배당수익률 맞추기와 외형확대에만 중점을 둔 탓에, 시가총액은 커졌지만 오히려 주가는 하락한 다른 리츠들과 차별화되는 지점입니다.
🛳️ 주주와 한 배를 탄 운용사
리츠 운용사가 주주의 이익을 최우선으로 할 것이라는 신뢰는 리츠 투자의 중요한 요소입니다. 장기적으로 리츠 투자는 빌딩 그 자체에 투자한다기보다, 내가 접근할 수 없는 상업용 부동산시장에 접근할 수 있으며 투자를 굉장히 잘하는 누군가에게 내 돈을 맡기는 것에 가깝기 때문입니다.
신한알파리츠는 주주와 운용사 간의 이해관계를 일치시키기 위한 장치를 가지고 있습니다. 신한알파리츠를 운용하는 신한리츠운용은 리츠의 운용사인 동시에 주주이기도 합니다. 135억을 투자하였는데, 이는 운용사가 투자목적으로 가지고 있는 돈의 36%를 차지합니다. 뿐만 아니라 신한알파리츠의 주가에 연동하여 주가수익의 일정비율을 운용성과보수로 받습니다. 결국 리츠 실적이 운용사 실적으로 직결되기 때문에 주식 가치 제고를 위해 책임 있는 운용을 할 것이라고 기대할 수 있습니다.
📈 자산 가치 상승을 위한 노력
신한알파리츠는 LEED(미국 친환경건축인증제도)와 GRESB(ESG 인증제도) 인증을 추진하고 있습니다. 외국계 대기업은 사무실을 임차할 때 임대료가 조금 비싸더라도 위와 같은 인증을 가진 건물을 우선적으로 고려해야 한다는 내규를 가진 경우가 있습니다. 그래서 인증이 있는 건물은 우량 임차인을 유치할 확률도 높아지고 임대료 상승을 기대할 수 있기 때문에 매각 시 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.
자산 가치 상승을 위한 또 다른 활동으로 브랜딩도 진행하고 있습니다. 잠재고객, 투자자, 임직원들에게 특정 건물에 입주하고 있다는 사실이 신뢰감과 기대감을 줄 수 있다면, 높은 임대료도 인정받을 수 있습니다. 즉, 건물에 대한 사람들의 인식이 가치에도 영향을 미칠 수 있는 것입니다.
이를 위해 신한알파리츠는 자체 브랜드 ‘그레이츠’를 런칭했습니다. ‘Great’와 ‘REITs’를 합쳐서 ‘위대한 리츠’가 되자는 의미를 가지고 있습니다. 물론 이름만 붙인다고 가치가 높아지는 것은 아닙니다. 브랜딩을 위한 세부 전략과 실행이 이어져야 할 것입니다. 그러나 리츠 최초로 시도했다는 점에서 운용사가 신한알파리츠에 많은 공을 들이고 있음을 알 수 있습니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
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