"제이알글로벌리츠와 KB 스타리츠는 해외 부동산에 투자하는 상장리츠입니다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 Finance Tower Complex와 미국 뉴욕 498 7th Avenue 빌딩에 투자하고 있으며, KB 스타리츠는 벨기에 중심업무지구 북부권역에 위치한 North Galaxy Towers를 비롯해 국내자산에도 투자하고 있습니다."
벨기에는 초콜릿과 와플 그리고 맥주로 유명합니다. ‘맛있는’ 이미지와는 달리 정치 · 경제 · 군사적으로 영향력이 큰 도시 브뤼셀(Brussels)을 수도로 두고 있는 나라이기도 합니다. 유럽연합(EU)과 북대서양조약기구(NATO)의 본부가 위치하고 있어서 중차대한 논의와 결정이 이뤄지는 곳이죠. 그래서 ‘브뤼셀’은 유럽대륙 정치권력을 지칭하는 대명사로 사용되기도 합니다. ‘여의도’나 ‘워싱턴’이 정가를 상징하는 말로 쓰이는 것처럼요. 이처럼 브뤼셀은 유럽의 행정수도 역할을 하는 도시입니다. 이 도시 중심업무지구에 위치한 오피스에 투자하는 상장리츠가 있는데요, 바로 제이알글로벌리츠와 KB 스타리츠입니다.
⏰ 중요한 시점에 놓인 제이알글로벌리츠의 벨기에 Finance Tower Complex
제이알글로벌리츠는 벨기에 Finance Tower Complex와 미국 뉴욕 498 7th Avenue 빌딩에 투자하고 있는 국내 최초 해외부동산 상장리츠입니다. 포트폴리오의 대부분을 차지하는 대표자산 Finance Tower Complex는 브뤼셀 업무지구에서도 가장 중심부인 Pentagon 지역에 위치한 오피스 빌딩입니다. 연면적 6만평 지상 35층 규모로 벨기에에서 2번째 높은 빌딩이죠. 벨기에 정부 건물관리청이 건물 전체를 2034년 말까지 임차하여 정부청사처럼 사용하고 있습니다. 재무부 및 복지부 등 주요부처가 입주하고 있으며, 벨기에 부총리의 집무실로도 사용 중입니다. 임대료는 물가지수(Health Index, 술·담배 및 유류를 제외한 물가지수)와 연동되어 있습니다. 올해 물가지수 변동률만큼 내년 임대료가 올라가거나 내려갑니다. 최근 몇년간 물가지수 상승률은 우크라이나 전쟁 영향으로 인해 높은 수치를 기록했는데요. 2021년에 5.21%, 2022년에 10.63%를 기록하였습니다. 이로 인해 건물 임대료도 큰 폭으로 상승하였습니다. 2023년에는 1.28%의 상승률을 보여 안정화되고 있는 추세입니다.
중심업무지구에 위치하고 있으며 정부가 임차하고 있는 Finance Tower Complex는 매력적인 빌딩이지만, 투자하기 전에 빌딩 그 자체뿐만 아니라 빌딩이 처한 시장환경도 같이 살펴볼 필요가 있습니다. 리츠는 2020년 이 빌딩을 사기 위해 현지 은행으로부터 약 7억 유로를 빌렸는데, 2024년 12월 대출 만기 예정이라 다시 돈을 빌릴 준비 중입니다. 그런데 2020년 대비 시장환경이 여러모로 달라졌습니다. 금리가 많이 올랐고 은행의 대출심사조건도 까다로워졌습니다. 리츠는 매입 당시 1.05%로 대출을 받았는데, 이는 기준금리가 제로에 머무르던 우호적인 금융환경 덕분이었습니다. 하지만 직후 유럽중앙은행은 급등한 물가를 억누르기 위해 2022년 하반기부터 금리를 급격히 인상하였고, 그 결과 4.5%까지 치솟은 후 현재 4.25%에 와있는 상태입니다.
올해 말 다시 돈을 빌릴 시기에는 약 4배 높은 4% 중반대 금리를 적용 받을 것으로 예상됩니다. EURIBOR 3개월 금리가 대출의 기준금리 역할을 하는데, 현재(2024년 7월) 선도금리에 반영된 시장의 2024년 12월 기대치는 3.26%입니다. 여기에 운용사는 Finance Tower Complex와 같은 A급 자산의 가산금리는 1%p~1.5%p 수준일 것이라고 보고 있습니다. 리츠는 1%대에서 4%대로 상승하게 될 금리부담에 대응하기 위해, 다양한 금융기법을 활용하여 부담을 최소화할 예정임을 밝혔습니다. 운용사의 자본운용 역량이 중요해지는 시점입니다.
🧺 벨기에, 영국 그리고 국내 자산을 담은 KB 스타리츠
브뤼셀에 투자하는 또다른 리츠로 KB 스타리츠가 있습니다. 중심업무지구 북부권역에 위치한 North Galaxy Towers에 투자하고 있는데요. 제이알글로벌리츠가 투자하고 있는 Finance Tower Complex와 마찬가지로 벨기에 건물관리청이 장기임차하고 있으며, 물가상승률과 연동된 임대차 계약이 체결되어 있습니다.
벨기에 외에 영국 처트시(Chertsey)에 위치한 삼성전자 유럽 HQ 빌딩 그리고 종로구 경희궁 건너편에 위치한 한국씨티은행 본점 빌딩(씨티뱅크센터)에도 투자하고 있습니다. KB 스타리츠는 해외뿐만 아니라 국내 자산도 담아서 포트폴리오의 경쟁력을 만들어가려는 모습을 보이고 있습니다.
🚨 해외부동산 리츠에 투자할 때 유의할 점
이처럼 상장리츠는 해외 부동산에도 쉽게 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. KB 스타리츠처럼 국내 및 해외 부동산에 모두 투자하는 리츠에 투자할 수도 있고, 제이알글로벌리츠처럼 해외오피스만 투자하는 리츠와 국내오피스만 투자하는 다른 리츠를 섞어서 나름대로 포트폴리오를 만들어 볼 수도 있습니다. 하지만 투자하기 전에 몇 가지 유의할 점이 있습니다.
먼저, 빌딩 가치가 하락할 위험이 있습니다. 부동산은 여느 자산과 마찬가지로 상승과 하락을 오가는 사이클 위에 있습니다. 직접 목격해 본 서울 오피스나 아파트의 상승 사이클에만 생각이 갇혀서, ‘부동산은 항상 오르는 것이다’라는 편향이 해외부동산까지 연결되는 것을 조심할 필요가 있습니다.
해외 빌딩은 외화로 가치가 매겨지는 자산이고 월세도 외화로 받기 때문에 환율 위험에 노출되어 있습니다. 보통 이 위험은 리츠가 파생상품을 통해 헤지하게 되는데요. 헤지 전략과 비율에 따라서 일시적으로 유동성 위기를 겪을 수 있고, 이러한 경우 배당금 감소와 주가하락이 발생할 수 있습니다. 또한 변동성을 피하려는 목적이기 때문에 환율로 인한 손실뿐만 아니라 이익도 피한다는 점 그리고 헤지에도 비용이 발생한다는 점을 알고 있어야 합니다.
뿐만 아니라 해당 국가의 제도와 환경, 도시구조와 임대차시장의 특성 등 현지에 대한 지식이 필요하기 때문에 충분한 조사 후에 투자하는 것이 바람직합니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
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