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주유소의 새로운 변신, 코람코라이프인프라리츠

"도시가 지속적으로 변화하듯이, 코람코라이프인프라리츠도 성격을 바꾸고 있습니다. 기존에 보유했던 전국 180여 개의 주유소를 일상 활동에 기반한 부동산 자산으로 변화시키는 중이죠. "

우리가 사는 도시에서 1년에 100개 이상 없어지는 공간이 무엇일까요? 바로 주유소입니다. 점차 친환경자동차의 보급율이 높아지면서 주유소의 필요 이유가 줄어들기 때문입니다. 또한 정부가 주도하는 알뜰주유소가 생기면서 가격 경쟁도 심화되고 있습니다. 운전자가 네비게이션을 이용해 리터당 주유비용을 손쉽게 확인할 수 있어 가격 정보에 대한 투명성도 높아졌습니다. 이런 변화에 따라 자연스럽게 수익을 내기 어려운 주유소는 문을 닫는 것이죠. 이렇게 주유소가 없어진 자리에는 어떤 변화가 생길까요?

🏘️ 코리빙(Co-living)으로 변신중인 주유소

한국의 전통적인 무드를 가진 한옥마을, 줄 서서 먹는 런던베이글뮤지엄, 소금집 등 다양한 매력을 느낄 수 있는 핫플레이스 북촌을 가려면 안국역을 지나쳐야 합니다. 그리고 안국역 사거리에 코람코라이프인프라리츠의 자산이 있습니다. 바로 HD 현대오일뱅크가 운영하는 재동주유소입니다. 이 곳은 곧 새로운 모습으로 변화할 예정입니다. 코람코라이프인프라리츠의 자산관리회사인 코람코자산신탁이 주유소를 코리빙 공간으로 바꾸겠다고 결정했기 때문이죠.
코리빙은 기업이 운영하는 임대주택의 일종입니다. 침실 등 개인전용 공간을 확보하면서도 워크스페이스 · 라운지 · 피트니스 등 공용 편의시설을 다양하게 구비한 주거형태죠. 집 밖에서 대부분의 일상활동을 하는 도시 라이프스타일과 부합할 뿐만 아니라, 시설수리 · 보증금반환 등 살면서 발생할 수 있는 여러가지 문제에 대한 기업의 체계적 대응을 기대할 수 있어서 1인가구의 관심을 받고 있습니다.
재동주유소 부지에 새로 세워질 코리빙은 전문운영기업 맹그로브가 운영을 맡을 예정입니다. 이처럼 도시는 라이프스타일과 경제구조를 뒷받침하기 위해 동적으로 변화합니다. 한 때 도심의 주요 위치를 차지하고 있던 주유소가 어떤 모습으로 변화하는지 관찰한다면 도시의 변화를 더 잘 체감할 수 있지 않을까요. 그 변화 속에서 투자기회와 트렌드를 엿볼 수도 있을지 모릅니다.

🏗️ 리츠가 도시의 변화를 함께 만드는 역할을 하기도

코람코라이프인프라리츠의 변화에도 주목해야 합니다. 2020년 상장 당시 투자 대상은 SK네트웍스로부터 인수한 전국 180여개의 주유소와 그 안에 있는 자동차정비소 · 편의점 등이었습니다. 이후 20여 개의 주유소는 매각하여 차익을 주주에게 배당하고, 일부는 용도를 바꿔 새로운 라이프스타일을 반영한 공간으로 변화시키는 중입니다.
폴바셋 · 배스킨라빈스 같은 식음매장으로 바뀐 주유소도 있고 LG베스트샵 · 삼성프라자 같은 가전양판점으로 전환 된 곳도 있습니다. 뿐만 아니라, LS이링크과 협력하여 전기차충전소로 바뀌고 있는 주유소도 있습니다. 또한 물류센터와 같은 신규영역에도 투자하여 포트폴리오를 다각화하였습니다.

🛰️ 새로운 미래전략, VISION 2030

코람코라이프인프라리츠는 23년 10월 새로운 미래전략을 발표했습니다. 규모를 키워 신용등급을 높이고 유상증자 비율은 낮춰서 결론적으로 자본조달 비용을 감소시킨다는 내용입니다. 규모 성장을 위해 제시 된 방법은, 오피스와 코리빙 등 투자 영역의 범위를 넓히고(섹터확대), 주유소 개발 뿐만 아니라 안정적 임대수익을 내는 자산에 신규 투자하는 전략(코어전략) 검토, 재간접투자와 M&A 같은 기법 등을 고려하는 방향입니다.
이 비전의 일환으로 서초구에 위치한 마제스타시티 오피스에 재간접으로 투자하기도 하였습니다. 이 같은 전략이 다소 포괄적이고 리츠의 성격이 모호해졌다는 의견도 있습니다. 그러나 ‘라이프인프라’라는 이름처럼, 앞으로 어떤 모습으로 일상활동에 기반이 되는 부동산에 투자하고 가치를 만들어 나갈 것인지 기대가 되기도 합니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
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