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3화. 리츠 개념 이해하기 : 부동산에 투자하는 상품은 리츠만 있나요?

[ONLY SPI WIKI 1탄. 리츠 투자 기본기] ONLY SPI WIKI는 부동산 금융 투자와 관련된 다양한 주제의 기본이 되는 콘텐츠를 소개하는 시리즈입니다. 첫 주제는 리츠 투자 기본기입니다.
부동산에 투자하는 상품이 리츠만 있는 것은 아닙니다. 유사한 상품들이 있는데 부동산 펀드, 조각투자 상품과 비교를 한번 해보겠습니다. 이는 좋고 나쁨을 구분하기보다 투자할 상품을 정하기 위한 배경 지식을 얻는 것이라고 생각하면 됩니다. 각 상품의 장단점을 파악해야 더 매력적이라고 생각되는 상품에 투자할 수 있으니까요.
* 상품의 기본 사항을 비교한 표

부동산 펀드

부동산 펀드는 특정 부동산을 매입하기 위해 다수의 투자자로부터 자금을 모집하고, 부동산 임대 또는 매각 수익을 투자자에게 제공합니다. 여기까지는 리츠와 비슷하지만 몇 가지 차이점을 가집니다.
1.
주당 약 5천원 정도인 리츠와 달리 최소 가입 금액이 100~500만원입니다.
2.
공모로 배정받는 리츠와 달리 선착순 모집 또는 은행이나 증권사 VIP 고객들을 상대로 모집합니다. 누구나 살 수 있는 상품은 아닌 셈이죠.
3.
대부분의 부동산 펀드는 ‘만기’가 존재합니다. 만기가 되면 내가 원하지 않아도 부동산은 매각됩니다. 반대로 만기가 되었음에도 매각이 되지 않으면 투자금을 찾기 어렵습니다. 투자금을 회수하는 시기에 제약이 있는 것이죠.
4.
금융기관에서 판매하는 부동산 펀드의 다수는 자산이 하나입니다. 투자자들에게 자금을 모집해 건물 하나를 사고, 5년후 만기에 처분하는 경우가 대부분이죠. 반대로 리츠는 운용하는 과정에서 자산을 여러 개로 늘려 나갈 수 있습니다.
5.
부동산 펀드의 분배금은 6개월(반기)마다 지급되며 매일 1회 가격 등락이 있습니다. 리츠는 종목별로 차이는 있지만 3개월 또는 6개월마다 배당금이 지급되며, 주식시장이 열리는 동안 언제든지 가격 변화가 발생합니다.

조각투자 STO

미술품, 사치품(시계, 핸드백), 한우 등에 이어 부동산도 조각투자가 가능합니다. 현재 펀블, 비브릭, 소유, 카사 등의 플랫폼 통해 투자를 할 수 있죠. 소액으로 투자할 수 있다는 점은 리츠와 비슷하지만 자세한 내용에서는 차이가 있습니다.
1.
조각투자의 상품은 주로 중소형 빌딩입니다. 리츠가 보유한 자산과 크기가 다릅니다. 거래량 또한 리츠에 비해 적기 때문에 현금이 필요할 때 원하는 금액으로 매도하기가 어렵습니다.
2.
리츠는 어떤 증권사에 계좌를 가지고 있어도 투자가 가능합니다. (공모의 경우에는 주관 증권사에서 청약해야 합니다.) 조각투자는 해당 플랫폼이 아니면 거래가 불가능합니다. 플랫폼마다 연계된 은행이나 증권사가 다른 것도 투자 시 불편한 부분이죠.
3.
조각투자는 원하는 자산을 고를 수 있습니다. 반대로 리츠는 운용사가 매수한 개별 자산을 투자자가 넣고 뺄 수는 없습니다. 자산의 커스터마이징이 불가능하죠.
4.
조각투자는 투자자들이 원할 때 투표를 거쳐 부동산 매각이 가능하다는 장점이 있습니다. 매각 시점을 투자자가 결정하는 것이죠. 반대로 리츠는 자산운용사(AMC)에서 결정합니다.
5.
조각투자는 리츠와 비교했을 때 임차인의 안전성이 떨어집니다. 이에 배당도 변동이 비교적 크죠. 리츠는 자산운용사에서 연간 배당 기준을 제시하고 이와 비슷한 수준의 배당이 이뤄집니다. 안정성이 있는 것이죠.
6.
세금에서도 차이가 있습니다. 조각투자는 건물 매각 후 발생하는 수익과 배당금에 대해 15.4%의 세율을 적용합니다. 반면 리츠는 매각에 따른 수익에는 세금이 없으며 배당에 대해서만 15.4% 세금이 발생합니다. 이때 세제혜택이 있는 계좌(ISA, IRP 등)를 활용하면 세금 혜택도 누릴 수 있습니다.
7.
마지막으로 조각투자는 금융위원회 등의 관리 감독을 받고 있지만 여러 문제가 발생하고 있습니다. 아직은 리츠에 비해 안전성이 떨어지죠.
글. 김고양
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