[ONLY SPI WIKI 1탄. 리츠 투자 기본기]
ONLY SPI WIKI는 부동산 금융 투자와 관련된 다양한 주제의 기본이 되는 콘텐츠를 소개하는 시리즈입니다. 첫 주제는 리츠 투자 기본기입니다.
어떤 계좌를 활용해 리츠 투자를 시작할 것인지 결정했다면 이제 리츠 종목을 이해하는 과정이 필요합니다. 알아야 투자 종목을 선택할 수 있겠죠. 이번주 내용에서는 주식시장에 상장된 리츠는 어떻게 구분되는지 알아보겠습니다.
어떤 리츠에 투자해야 할까?
드라마 재벌집 막내아들에서 가장 몰입되었던 부분은 주인공 진도준이 뉴데이터테크놀로지의 주식을 매집하는 장면이었습니다. 해당 주식 투자를 통해 생긴 차익을 투자 실탄으로 활용했고요. 드라마 속 뉴데이터테크놀로지의 실제 모델이었던 새롬기술은 주식 한 주당 가격이 99년 10월 1,980원에서 2000년 3월 초 282,000원까지 상승했습니다. 6개월만에 주식 가격이 약 142% 올라간 것이죠. 닷컴버블의 결과였습니다.
튤립 버블을 시작으로, 남해 버블, 미시시피 버블에 이어서 최근 코인버블까지 인류 역사상 다양한 버블들이 있었습니다. 버블에서 항상 빠지지 않는 것은 테마이고요. 한국의 주식시장은 테마주 천국이라고 불릴 정도로 테마가 다양합니다. 태조 이방원, 차화정, BBIG 등 약어를 사용한 테마주, 선거철이면 빠지지 않는 대선 및 총선 테마주 뿐만 아니라, 초전도체를 비롯해 다양한 이슈를 바탕으로 상승하는 테마주들도 있습니다.
K리츠 역시 테마주의 열풍에 영향을 받은 적이 있습니다. 21년 쿠팡의 미국 나스닥 상장 소식에 당시 동방(물류), 우양(쿠팡에 HMR- Home Meal Replacement의 약어. 가정에서 간편하게 먹을 수 있는 즉석식품의 일종-제품을 공급) 등의 업체와 함께 ESR켄달스퀘어리츠가 수혜종목으로 꼽혔습니다. 5~6천원대에 머물던 주가가 9천원원대까지 상승했습니다. 이후 ESR켄달스퀘어리츠는 고금리, 물류센터 공급과잉 이슈를 피하지 못하였고, 주가가 3천원대까지 하락했습니다.
리츠는 주식보다 상대적으로 안정적인 투자를 원해서 포트폴리오에 편입하는 종목이기 때문에 일시적인 테마에 편승하여 투자하는 것은 적합하지 않습니다. 따라서, 지금부터 설명드릴 것은 테마보다는 섹터에 가까울 것 같습니다. 여러 기준으로 리츠를 나눈 뒤, 투자자에게 적합한 리츠를 찾아볼 생각입니다.
섹터 리츠 vs 복합 리츠
섹터형 리츠란 특정섹터의 부동산을 매입, 운용, 매각하는 리츠를 뜻합니다. 현재 한국에는 물류, 유통, 주유소, 오피스, 호텔을 주력으로 하는 리츠들이 있습니다. 미국에는 헬스케어를 비롯해, 셀프스토리지, 셀타워 등 신성장 섹터의 리츠도 있으며 교도소, 영화관 및 스키장, 카지노 등 색다른 섹터의 자산을 전문적으로 운용하는 리츠들도 있습니다. 저는 한국 시장을 기준으로 섹터에 대해 설명하겠습니다.
① 오피스 섹터
전통적으로 기관투자자들이 선호하는 섹터입니다. 대기업, 금융기관, 공공기관, 로펌 등 주로 회사 사무실로 사용되는 프라임 빌딩을 자산으로 보유합니다. 이런 프라임 빌딩들은 입지가 좋은 곳에 위치하며, 서울에서는 CBD(중심업무지구인 중구, 광화문 일대의 사무실), GBD(강남업무지구인 강남역 일대의 사무실), YBD(여의도업무지구인 여의도 일대의 사무실)에 주로 포진하고 있습니다. 최근에는 판교가 새로운 오피스 섹터 지역으로 떠오르고 있고요.이런 건물의 1층과 지하층은 리테일 혹은 아케이드로 구성되어 직장인들의 식사를 책임집니다. 2층은 사무실이나 리테일로도 사용됩니다. 대기업이 건물 전체를 임대하기도 하고, 층별로 각기 다른 회사가 입주해 있기도 합니다. 코로나 이후 재택근무의 확산으로 오피스 수요가 줄어들 것이라는 예상도 있었지만 국내 시장에서 오피스는 여전히 수요 대비 공급이 부족합니다. 그렇기에 리츠에서 더더욱 빠질 수 없는 섹터입니다. 상장 리츠 중에서 신한알파리츠, NH프라임리츠, 코람코더원리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, 이지스밸류플러스리츠 등이 오피스 섹터 리츠에 속합니다.
② 리테일
대형마트, 백화점, 아울렛 등을 기초자산으로 한 리츠입니다. 예전에는 금융기관에서 이마트, 롯데마트, 홈플러스의 매장을 보유한 부동산 펀드를 선보였습니다. 그러나 2010년대 후반부터는 유통업계에서 리츠를 설립하고, 자신들이 보유한 자산을 리츠에 매각한 후 재임대하는 형태를 고려하는 경우가 늘어났습니다. 흔히 이를 세일앤리스백(Sale & Lease Back)이라고 합니다.
최근에는 알리, 쿠팡 등 온라인 플랫폼의 성장으로 대형마트의 성장동력이 약해진 모습입니다. 이에 리테일 섹터의 리츠들은 투자자들의 우려를 고려해, 임대료 산정 시 물가상승률을 고려한다거나, 아울렛 또는 자체 물류센터까지 편입하여 위험을 분산시켰습니다. 또한, 대형마트는 매수인이 제한적이라는 점을 고려해 지역건설사 등에 대형마트를 매각하여 아파트, 오피스텔 등으로 용도 전환하는 사례도 점차 늘어나고 있습니다. 상장 리츠 중에서는 롯데리츠와 이리츠코크랩이 리테일 리츠에 속합니다. 또한 신세계그룹에서 현재 스타필드, 이마트 매장을 기초자산으로 한 리츠를 선보일 예정입니다.
③ 물류센터
물류시장의 성장에 힘입어, 물류센터를 기초 자산으로 한 리츠들도 있습니다. 유통 패러다임의 변화, 이커머스 시장의 성장성을 고려할 때, 여전히 좋은 투자처입니다. 다만 물류산업의 가파른 성장에도 불구하고, 수도권 서부권역 물류센터 공실율 증가로 인해 물류시장의 투자 심리가 살짝 위축되었습니다. 현재 상장 리츠 중에선 ESR켄달스퀘어리츠가 국내 유일의, 가장 큰 물류센터 리츠입니다. 코람코라이프인프라리츠(코람코에너지리츠), 마스턴프리미어리츠, 디앤디플랫폼리츠 등이 물류센터를 보유하고 있습니다.
️④ 주유소
주유소는 교통이 좋고, 목이 좋은 곳에 위치합니다. 하지만 더 이상 성장이 불가능한 사양산업으로 여겨집니다. 폐업율도 높아지고 있고요. 이에 최근에는 주유소를 전기차 충전소로 사용하는 경우가 늘고 있습니다. 드라이브 스루 매장 및 도심형 물류센터로 용도를 전환하여 개발 중이기도 합니다. 때로는 아파트 재건축조합에 매각하기도 하고요. 상장 리츠 중 SK리츠와 코람코라이프인프라리츠가 SK주유소, 현대오일뱅크를 매입해 운용하고 있습니다. 일부 주유소 자산을 매각하여 주주들에게 특별배당을 하기도 합니다.
⑤ 복합리츠
특정 섹터가 아닌 여러 섹터의 부동산 자산을 운용하는 리츠를 복합리츠라 합니다. 대표적으로 디앤디플랫폼리츠가 있습니다. 디앤디플랫폼리츠는 영등포구 문래동의 세미콜론 문래(오피스)를 보유 중이지만, 일본 도쿄 인근에 물류센터(지분) 및 용인 백암파스토의 물류센터 2곳을 보유하고 있습니다. 2개 이상의 섹터 자산을 보유중이죠.
리츠의 구분 기준 중 하나인 섹터에 대해 정리했습니다. 다만 섹터 리츠와 복합 리츠로 나누어서 이분법적으로 단정짓는 것보다 유연하게 생각하는 것이 바람직합니다. 과거 코람코에너지리츠는 현대오일뱅크를 기초자산으로 한 주유소 섹터 리츠였으나 물류센터, 오피스를 매입하는 등 멀티섹터 리츠로 변하였습니다. 이처럼 각 리츠의 섹터는 변할 수 있는 부분임을 기억해야 합니다.
스폰서형 리츠 vs 운용사 리츠
① 스폰서형 리츠
스폰서가 리츠나 운용사의 지분을 보유하면서 영향력을 미치는 형태의 리츠를 뜻합니다. 스폰서가 보유, 개발한 자산들을 스폰서형 리츠가 매입하고, 해당 자산들을 스폰서가 사용하기도 합니다. 가령, 롯데리츠는 롯데쇼핑이 스폰서로 있으면서 롯데자산운용(AMC) 및 롯데리츠의 지분을 보유합니다. 그리고 롯데쇼핑은 롯데백화점, 롯데마트를 보유한 롯데리츠로부터 건물을 빌립니다.
이런 스폰서형 리츠는 안정적으로 자산을 편입할 수 있으며, 스폰서가 장기적으로 사용함으로써 공실률 등 임차 리스크가 적습니다. 스폰서의 입장에서도 지분만으로 해당 물건을 보유, 사용할 수 있기 때문에 긍정적인 면이 있고요. 주로 대기업에서 관심을 가집니다. 하지만, 스폰서와 리츠 주주들 사이의 이해관계가 다른 경우도 발생할 수 있다는 사실도 알고 있어야 합니다. 롯데리츠, SK리츠, 신한서부티엔디리츠, 디앤디플랫폼리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠 등이 스폰서형 리츠입니다.
② 운용사 리츠
운용사 리츠는 운용사에서 외부자산들을 가져옵니다. 때문에 경쟁이 치열하며, 자산 매입 기회가 제한적입니다. 다만, 스폰서형보다 이해충돌이 적으며, 주주환원 및 자산 편입을 유연하게 할 수 있다는 장점이 있습니다. 무엇보다, 자산 매각에 따른 특별배당 역시 스폰서형보다는 운용사 형 리츠가 많은 편이고요. 신한알파리츠, 코람코라이프인프라리츠, 이지스밸류리츠 등이 이에 속합니다.
위탁 관리 리츠 VS 자기 관리 리츠
① 위탁 관리 리츠
한국에 상장된 리츠는 대부분 위탁 관리 리츠입니다. 직원이 없는 서류상 회사의 자산을 자산관리회사(AMC)에서 운용하는 형태입니다. 수익의 90% 이상을 배당하기 때문에 법인세 혜택이 적용됩니다.
② 자기 관리 리츠
자산의 관리를 회사 내 임직원이 직접 수행하며, 법인세 혜택이 없는 리츠입니다. 2021년 까지는 50% 이상 의무배당을 해야 한다는 조건이 있었습니다. 과거 다산리츠, 골든나래리츠 등 자기 관리 리츠에서 배임, 횡령 등 불미스러운 일이 발생하였고 이에 자기 관리 리츠들이 대부분 사라진 상태입니다. 현재는 스타에스엠리츠(과거 모두투어리츠에서 이름 변경), 에이리츠 등이 자기관리 리츠에 속합니다.
작가 소개
김고양
필명을 사용해 글을 쓰고, 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.