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외형 성장보다 안정적 배당금 지급을 우선하는, 미래에셋맵스리츠

"미래에셋맵스리츠는 매년 2회씩 배당금을 지급하고 있습니다. 1주당 배당금으로 2021년 274원, 2022년 285원, 2023년 290원을 배당했죠. 2023년 하반기 주당 배당금인 136원을 기준으로 하면, 연환산 시가배당률 8.92% 수준입니다."

주차가 편하고, 맛집이 모여 있으며, 쇼핑까지 가능한 멀티 공간으로 쇼핑몰을 빼놓을 수 없습니다. 더욱이 아이가 있다면 이보다 편한 곳이 많지 않죠. 수원 광교 신도시의 중심지인 경기도청 및 광교중앙역 옆에 위치한 롯데아울렛도 그런 장소입니다. 롯데시네마와 타요 키즈카페처럼 온 가족 공간부터 하이마트, 메가스토어, 나이키 등 브랜드 매장까지 공간 구성도 다양합니다.

🧾 안정적인 배당 지급

위에 설명한 롯데아울렛 광교점은 상장리츠인 미래에셋맵스리츠가 보유하고 있는 자산입니다. 2035년까지 GS리테일과 임대차 계약이 체결되어 있습니다. 이를 롯데쇼핑이 재임대해 운영 중입니다. 리츠는 GS리테일로부터 연간 약 110억원의 고정임대료를 받고 있으며, 1~2%씩 인상하는 조건도 계약에 포함되어 있습니다. 이를 기반으로 매년 2회씩 배당금을 지급하고 있죠. 1주당 배당금으로 2021년 274원, 2022년 285원, 2023년 290원을 배당했습니다. 2023년 하반기 주당 배당금인 136원을 기준으로 하면, 연환산 시가배당률 8.92% 수준입니다.

⏸️ 리츠의 외형 성장은 다소 정체

2020년 8월, 광교 롯데아울렛 1개 자산을 가지고 상장한 미래에셋맵스리츠는 이후 3년간 추가 투자가 없었습니다. 2023년 8월에 실행한 두 번째 투자 대상은 강남역 근처에 위치한 오피스 빌딩인 KG타워입니다. 리츠가 직접 건물에 투자한 것은 아닙니다. KG타워에 투자하고 있는 코크렙47호리츠 우선주 10억원을 매입하는 방식으로, 소액 간접투자를 했습니다. 2024년 1월에 진행한 세번째 투자도 같은 방식이었습니다. 캡스톤42호펀드에 109억원을 투자하였는데요. 이 펀드는 서초구 대법원 앞에 위치한 오피스빌딩 마제스타시티 타워1에 투자하는 코크렙66호리츠 우선주에 투자하고 있습니다. 리츠 우선주에 투자하고 있는 펀드에 투자하는 방식이죠.
이처럼 미래에셋맵스리츠는 상장 후 상당기간 추가 투자가 없었고, 이후 진행된 투자에서도 리츠 및 펀드에 소극적인 투자만을 진행하는 것에 그쳤습니다. 비슷한 시기에 상장한 다른 리츠들이 적극적으로 자산을 매입하며 외형 확대를 추구한 것과 대비되는 모습입니다. 미래에셋맵스리츠의 시가총액은 2024년 5월 27일 기준 약 817억원으로, 주요 상장리츠 20개 중 19위에 머무르고 있습니다.

🦺 우선주 투자로 방어적 운용

미래에셋맵스리츠가 진행한 우선주 투자 방식은 구체적 계약조건에 따라 다를 수 있지만, 일반적으로 투자기간 동안 보통주에 우선해 미리 정해진 배당금을 받을 수 있습니다. 투자 종료 시 원금도 보통주보다 우선해 받습니다. 경우에 따라 매각 차익의 일부를 받을 수도 있고요. 이는 미래에 발생할 차익의 전부나 일부를 보통주에 양보하는 대가로, 배당금과 투자 원금의 안전성을 강화한 것입니다. 혹여 공실이 생기거나 건물의 가치가 조금 떨어져도 손실은 보통주가 먼저 흡수하기 때문에 우선주 투자자는 안심할 수 있는 것이죠.
미래에셋맵스리츠는 향후 경기와 금리환경의 불확실성이 높다고 판단하였고, 배당금의 안정성을 강화하기 위해 우선주에 투자했습니다. 그러나 이렇게 거시적 비전과 성장전략이 없는 상태로, 시장 상황에 그때 그때 대응해 나가는 것만으로 부족하다는 의견도 존재합니다. 리츠가 장기적으로 어떻게 성장해 나갈 것이며, 다음 투자는 무엇이 될지 예상하기 어렵기 때문입니다. 미래에셋맵스리츠가 어떤 장기전략을 가지고 성장해 나갈지, 앞으로도 지금처럼 안정적 배당금 지급이 가능할지 주목해 보아야 겠습니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
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