[ONLY SPI WIKI 1탄. 리츠 투자 기본기]
ONLY SPI WIKI는 부동산 금융 투자와 관련된 다양한 주제의 기본이 되는 콘텐츠를 소개하는 시리즈입니다. 첫 주제는 리츠 투자 기본기입니다.
이제 리츠 투자를 시작하기 전에 꼭 필요한 준비는 마무리되었습니다. 드디어 직접 리츠를 매수해보는 실전 경험 단계입니다. 리츠 투자 시작, 함께 해보시죠.
저 건물에서 벽돌 한 개는 내 거?
흔히 리츠 투자를 하는 사람들은 “저 빌딩에서 벽돌 한 개는 내 거야.”라는 이야기를 합니다. 보유하고 있는 리츠 주식의 양과 비례해 벽돌이 화장실, 엘리베이터, 화단 등으로 늘어나기도 하고요. 그런 이야기를 들으면 부루마블이 떠오릅니다 우리가 호텔이나 콘도를 건설하지는 못하고, 위험에서 벗어날 수 있는 행운 옵션 아이템을 가지지는 못해도 리츠 투자를 통해 벽돌 하나는 가질 수 있으니까요. 그러기 위해서는 일단 리츠를 구입해야 합니다. 이를 위해 주식시장에서 매수하는 방법과 공모주 청약을 통해 리츠를 매수하는 방법을 설명해 보겠습니다.
주식시장에서 리츠 매수하기
주식시장에서 리츠를 매수한다는 것은 이미 발행된 주식을 사는 것입니다. 따라서 앞서 만들었던 증권 계좌를 통해 구입하면 되는 것인데요. 저는 PC와 모바일로 디바이스를 구분해 매수하는 과정을 소개해 보겠습니다.
1) PC로 리츠 매수하기
① 일단 증권사 사이트에 로그인을 합니다. 계좌를 만들 때 설정했던 아이디, 비밀번호, 공동인증서 비밀번호가 필요하겠죠.
ⓒ미래에셋증권
② 좌측 상단에서 구입하고자 하는 리츠를 검색합니다. 원하는 리츠의 이름을 직접 검색해도 되고, 리츠라는 단어만 검색해도 관련된 종목이 모두 나옵니다.
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③ 결정한 리츠 종목의 주식주문 페이지에서 현재 가격을 확인할 수 있습니다. 이제 원하는 수량을 넣고 매수 버튼을 누르면 됩니다.
단, 실제 매수까지 과정에서 몇 가지 질문이 생길 수 있습니다. 하나는 계좌에 돈이 있는데도 매수가 불가능하다는 안내가 뜨는 경우입니다. 이 경우는 증거금이 키워드입니다. 예를 들어 1주에 5,000인 리츠를 매수한다고 했을 때, 계좌에 딱 5,000원이 있으면 매수가 불가능합니다. 매수 수수료도 결제가 되어야 하거든요. 그래서 매수하고자 하는 금액보다 조금의 여유금액이 필요합니다.
두번째는 매수 버튼을 눌렀고 매수가 신청됐다는 안내는 나왔지만 실제 계좌에서 주식이 보이지 않는 경우입니다. 이는 매수 버튼을 누르는 것이 곧 매수 체결은 아닌 증권 거래 시스템을 이해해야 합니다. 주식은 파는 사람과 사는 사람 사이의 거래입니다. 따라서 내가 5,000원에 사고 싶다는 의사표시(매수 버튼 누르기)를 한 후에 실제 5,000원에 파는 사람도 의사 표시(매도 버튼 누르기)를 해야 거래가 체결됩니다. 이를 확인할 수 있는 것이 매도 잔량과 매수 잔량입니다.
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세번째는 계좌의 종류에 따라 유의해야 하는 부분입니다. 퇴직연금/IRP 계좌를 활용해 리츠 매수를 할 경우에는 검색창에 퇴직연금을 검색해 퇴직연금/IRP 매매 화면에서 매수를 하면 됩니다. 이때 퇴직연금/IRP 계좌는 연금저축계좌와 달리 위험자산을 70%까지만 매수할 수 있습니다. 따라서 계좌에 입금되어 있는 금액의 30%는 리츠가 아닌 ETF(주식이나 파생형 상품은 불가능하고, 채권형만 가능), RP 등의 상품에 투자할 수 있습니다.
2) 모바일로 리츠 매수하기
① 모바일도 PC와 크게 차이는 없습니다. 검색탕에 원하는 리츠를 입력하고 원하는 수량만큼 매수하면 됩니다. 이때 도움이 되는 기능을 하나 소개해 드리겠습니다. 토스증권에서 제공하는 기능인데요, 종목에 대한 상세 정보를 제공하면서 해당 회사가 포함된 업종의 순위와 시가총액(전체 기업 가치)도 보여줍니다. 예를 들어 오피스 자산을 중심으로 포트폴리오가 구성된 신한알파리츠를 검색하면 종목 정보에서 오피스 리츠의 순위를 볼 수 있죠. 다만 종종 오피스가 아닌 다른 용도의 부동산을 자산으로 한 리츠가 오피스 리츠 순위에 등장하기도 합니다. 따라서 투자 전에는 해당 리츠가 해당 용도를 어느 정도의 비중으로 보유하는지도 꼭 확인해야 합니다.
공모주 청약 전, 꼭 알아야 할 5가지
공모주 청약을 통한 리츠 매수 방법을 소개하기에 앞서 유의해야 할 내용 두 가지를 먼저 이야기하겠습니다. 앞서 설명 드렸던 것처럼 제가 언급하는 리츠들은 모두 위탁관리형 상장리츠입니다. 상장리츠를 중심으로 이야기하는 이유는 환금성 때문입니다. 재테크를 할 때 늘 고려해야 하는 것이 수익성과 환금성, 안전성입니다. 주식, 정기예금, 부동산이라는 선택지를 놓고 볼 때 주식은 수익성과 환금성은 뛰어나지만 안전성이 떨어지며, 정기예금은 안전성과 환금성 측면에서는 우수하지만 수익성이 다소 낮습니다. 반면, 부동산은 수익성과 안전성은 괜찮지만 환금성이 떨어집니다. 부동산이 갖고 있는 환금성이라는 약점을 보완하는 상품이 리츠인 것이죠. 그러나 비상장 리츠(예. 대신재팬레지던스리츠 제1호 등)는 환금성이 떨어져 이런 역할을 할 수 없습니다. 따라서 상장리츠인지를 꼭 체크해야 합니다.
두번째 유의사항은 소액투자나 투자기간을 짧게 유지하는 경우에는 공모주 청약을 통한 리츠 매수가 맞지 않다는 부분입니다. 시세차익을 누리기는 힘들면서 수수료가 높습니다. 이런 투자 성향을 가지고 있다면 공모주 청약은 추천하지 않습니다. 세번째로 주관사 이야기를 조금 해보겠습니다. 대부분의 리츠 청약은 주요 증권사에서 이뤄집니다. 미래에셋, KB, 삼성, 한국투자, NH(나무), 신한, 대신, 하나, SK에서 이루어지며 한화리츠만 특이하게 주관사가 한화투자증권이었습니다. 카카오페이증권, 토스증권, 한국포스증권, 부국증권, LS증권(구 이베스트증권), 교보증권, DB증권, 신영증권 등 비주류 증권사에서 리츠 상장을 주관한 적은 아직까지 없습니다. 그러니 공모주 청약까지 고려한다면 계좌 개설을 할 증권사를 선택할 때 이 부분도 고려하는 것이 좋습니다.
리츠의 가격이 네번째 내용입니다. 보통 공모가는 주당 5천원입니다. 따라서 청약을 위해서 어느 정도의 예산이 필요한지 체크하고 투자 계획을 짜보면 됩니다. 마지막으로 청약 시 내는 증거금입니다. 증거금이 많을수록 많은 수량의 리츠 주식을 배정받게 됩니다. 보통 주당가격*청약주수*50%로 계산하면 필요한 증거금을 알 수 있습니다. 예를 들어 한 주에 5천원인 공모주 1,000주를 청약하고자 한다면, 5000*1000*50%를 해 나온 250만원이 증거금으로 필요한 금액입니다. 증거금은 보통 배정 후 2-3일 뒤 환불됩니다. 리츠의 경우 최소 청약 주식수는 50주, 100주인 경우도 있으며 주관사 재량에 따라 바뀌니 청약 전 반드시 확인해야 합니다.
청약 배정 역시 균등과 비례로 구분됩니다. 청약에 참여하기만 한다면 모든 사람이 배정받는 것이 균등배정입니다. 비례배정은 증거금에 따라서 배정받는 양이 달라지죠. 균등은 공산주의, 비례는 자본주의로 이해하면 좀 더 와닿습니다. 전체 공모주는 기관과 개인으로 나눠지고, 개인에서는 다시 균등배정과 비례배정이 5:5의 비율로 나눠집니다.
더 알아보기. 얼만큼의 주식을 배정받을 수 있을까?
1) 균등 배정
균등 배정 물량 전체 ÷ 청약자 수 = 한 사람당 균등 배정되는 주식 수
이때 한 사람당 균등 배정되는 주식 수가 1.56주로 나왔다면 56% 확률로 2주를 받을 수 있으며, 44%의 확률로 1주를 받을 수 있다는 의미로 해석하면 됩니다.
2) 비례 배정
내 증거금 ÷ 청약 경쟁률 = 비례 배정 주식 수
공모주 청약으로 리츠 매수는 이렇게!
KB증권 프로그램을 이용해 공모주 청약으로 리츠를 매수하는 방법을 소개해 보겠습니다.
ⓒKB증권
① 공모주 청약 페이지에 접속합니다. 여기서 조회 버튼을 누르면 청약 종목이 나옵니다.
② 청약 계좌를 선택하고 계좌 비밀번호를 입력합니다.
③ 청약증거금표에서 내가 청약할 수량의 증거금을 클릭합니다.
④ 투자설명서 교부는 아니오, 바로 청약하겠다고 체크 후 환불정보에는 환불금을 받을 계좌를 입력하면 됩니다. 본인 명의의 계좌만 가능합니다.
⑤ 배정 주식 입고계좌는 배정받은 주식을 내 계좌가 아닌 가족 계좌로 넣을 때 필요한 사항입니다. 다만 증여로 이어질 수 있기 때문에 이 부분에 대한 주의가 필요합니다.
⑥ 여기까지 확인 후 청약신청 버튼을 클릭하면 공모주 청약이 완료됩니다.
작가 소개
김고양
필명을 사용해 글을 쓰고, 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.