[ONLY SPI WIKI 1탄. 리츠 투자 기본기]
ONLY SPI WIKI는 부동산 금융 투자와 관련된 다양한 주제의 기본이 되는 콘텐츠를 소개하는 시리즈입니다. 첫 주제는 리츠 투자 기본기입니다.
8주에 걸쳐 리츠의 개념부터 섹터 구분까지 설명드렸습니다. 이제 리츠 한 주를 구입하기 전 마지막으로 리츠가 가진 특징 중 투자기간과 배당에 대한 이해를 높여줄 내용을 알아보겠습니다.
잊고 있던 복덩어리, 장투의 맛
지난 수십 년 간 한국 부동산은 꾸준히 상승했습니다. 70년대 말, 강남 대치동 은마아파트의 분양가는 약 2,100만원에서 2,300만원 정도였습니다. 약 45년 이상 지난 2024년 6월 은마아파트의 가격은 실거래가 약 23억원에서 25억원 사이입니다. 약 100배 이상 상승했죠. 식품과 비교를 한 번 해보겠습니다. 삼양식품의 삼양라면 한 봉지의 가격은 1978년 50원이었고, 2024년 소매가 기준으로는 약 900원이었습니다. 약 18배가량 상승하였습니다.
은마아파트 분양 안내 ⓒhttps://sir.kr/cm_free/1669133
*은마아파트 가격 변동 ⓒ네이버부동산
물론 두 재화 사이에는 여러 변수들이 존재합니다. 은마아파트는 강남이라는 지역 개발로 가치 상승에 긍정적 영향을 받았죠. 반대로 삼양라면의 경우 우지파동은 제외하더라도 원자재 및 여러 대체제, 정부의 생필품에 대한 가격통제 등의 부정적 영향을 받아 상승폭은 달랐을 것입니다. 그럼에도 꾸준하게 상승했다는 점은 공통점이죠.
더불어 부동산 투자는 장기투자를 했을 때 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 그 요인은 크게 두 가지입니다. 하나는 원자재, 주식 등에 비해서 경기 사이클이 긴 편이라는 점입니다. 지난 수십 년간 100배 이상 상승한 은마아파트일지라도 일시적, 단기적인 가격 조정은 존재했습니다. 최근 7년 동안의 실거래가를 살펴보면 18년 말, 20년 초, 22년 말 각각 조정이 있었고, 이후 다시 상승했습니다. 설령, 개인이 일시적으로 샀다가 팔려고 해도(짧은 기간의 투자) 주식처럼 탄력적으로 거래가 쉽게 체결되지 않습니다. 자의 반, 타의 반 장기투자가 이뤄지는 것이지요.
또 다른 이유는 부동산의 높은 거래비용(취득세, 양도소득세 등 세금 및 중개사 수수료)입니다. 30억 원 아파트를 매매하기 위해서 중개사 수수료만 2,700만원(협의에 따라 다르겠지만, 0.9% 적용)가량 발생하며, 취득세는 1가구 1주택 기준 1.2억원(4%)이 발생합니다. 이외에도 등기 수수료 등 숨겨진 비용이 발생하기 때문에 부동산은 잦은 거래 혹은 단기투자보다는 장기투자에 적합합니다.
ⓒ구글파이낸스
리츠 역시 은마아파트처럼 일시적으로 가격의 변화는 발생하지만, 장기적으로 우상향합니다. 장기적으로 보면 부동산 가격과 비슷하게 움직입니다. 다만 K리츠는 아직까지는 업력이 짧고 태동기이기 때문에 변동폭이 심할 수 있습니다.
상장리츠 배당이 가지는 장점
중고등학교 수학시간에 이자율에 대해서 배웁니다. 지금은 수학시간이 아니기 때문에 간단하게 설명하겠습니다. 또한 세금 등 제비용은 무시하고, 세후 수익률을 기준으로 하겠습니다. 가장 편하게 사용할 수 있는 공식은 두 가지입니다.
하나는 복리이자율을 구하는 (1+r)^n 공식을 활용하는 것입니다. R은 이자율이고, N은 기간입니다. 만약 연 6%의 배당금을 지급하는 리츠에 5년 투자한다면 (1+0.6)^5 입니다. 이 공식의 의미는 1.06을 다섯번 곱한다는 의미로, 수익률은 33.8%가 됩니다. 컴퓨터 계산기를 활용한다면 1.06*1.06을 입력한 후 등호(=)를 4번 클릭하면 쉽게 구하실 수 있습니다.
다른 하나는 72법칙입니다. 72법칙을 이용하면 복리로 투자금을 2배까지 증가시키는 데 걸리는 시간을 알 수 있습니다. 예를 들어 연 배당률이 6%인 A리츠에 투자했을 때 원금의 2배가 되는데 걸리는 시간은 12년입니다. 72를 이자율 또는 배당률로 나누면 나오는 숫자가 돈을 2배로 늘리는 기간인 것이죠.
다만, 앞서 살펴본 공식들은 매년 1회 지급을 가정한 계산입니다. K리츠는 보통 연간 2회부터 4회까지 배당금을 지급하고 있어 복리의 효과가 조금 더 높아집니다. 같은 배당률이라면 연 2회 지급하는 롯데리츠보다 연 4회 배당금을 지급하는 SK리츠에서 복리의 효과는 높아진다는 것이죠.
*상장리츠 별 배당횟수
*상장리츠 별 배당월
상장리츠의 배당 횟수와 배당월을 기준으로 자산 포트폴리오를 구성하면 배당금의 재투자 효과를 좀 더 누릴 수 있습니다. 이것도 예를 들어 생각해 보겠습니다. 세후 연 배당률 6%로 가정했을 때 약 100만원을 적절하게 배분하면 매월 한 주의 리츠를 구매할 수 있습니다. 100만원 투자 시 연간 6만원의 배당금을 받을 수 있죠. 상장리츠의 주식은 한 주당 약 5천원 수준이고, 신한알파리츠 정도를 제외하면 대부분의 리츠는 배당금만으로 재투자가 가능합니다.
매월 재투자가 가능한 것은 복리의 효과를 누리는 것 외에도 Cost-averaging 효과(평균 매입단가 인하효과)를 누릴 수도 있습니다. 리츠는 실물 부동산과 달리 거래가 쉽고, 시세의 변동이 잦다는 특징이 있죠. 따라서 매월 배당금으로 리츠에 재투자할 때 매수 가격이 매월 다를 것이며, 주가가 낮을 때 더 많이 매수할 수도 있습니다. 이를 통해 매입단가를 낮출 수 있다는 특징이 있죠.
다만, 초보자들이 많이 하는 실수 중 하나가 월배당에 대한 집착입니다. 분명히 매월 배당금이 들어오는 현금흐름이 중요한 것은 사실이나, 매월 배당을 받기 위해 원하지 않는 리츠에 투자하는 것은 잘못된 판단입니다. 이 부분을 꼭 고려해 투자 결정을 내려야 합니다.
PS. 앞으로 리츠 제도 개선 등을 통해 리츠의 월배당이 가능하도록 바뀔 예정입니다. 이후 투자에서는 이런 부분도 참고할 수 있습니다.
작가 소개
김고양
필명을 사용해 글을 쓰고, 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.