"지속 성장하는 1주당 배당금은 리츠 운영의 긍정적 지표입니다. 2018년 상장한 이리츠코크렙은 상장 첫 해 주당 293원을 배당하였고, 2023년에는 404원을 배당하였습니다. 6년간 유의미한 감소 없이 연평균 6.6%씩 성장했습니다."
리츠 투자를 할 때, 시가배당수익률보다는 배당성장률이 중요합니다. 이 둘의 관계를 이해하는 것이 중요한데요. 주가는 향후 배당금에 대한 기대치를 반영하고, 배당수익률은 주가에 영향을 받습니다. 앞으로 배당금이 떨어질 것이라 생각하면 주가가 낮아져 눈앞의 배당수익률은 높아 보이게 됩니다. 반대로 배당성장이 예상되면 기대감이 주가에 반영되어 당장의 배당수익률은 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 기대처럼 배당금이 지속적으로 성장한다면, 오래 보유할수록 높은 배당수익률을 얻을 수 있습니다.
🧐 지속적인 배당성장 여부는 운영성과 판단의 주요 기준
앞서 설명한 것처럼 배당성장은 리츠의 운영 성과를 판단할 때 중요한 지표입니다. 양질의 자산을 공실 없이 임대 운영하고, 적정 수준의 부채 비율을 유지해 이자율 위험을 관리하고, 비용을 잘 통제할 수 있어야 배당금의 꾸준한 성장이 가능하기 때문입니다. 이런 측면에서 이리츠코크렙은 상장 이후 높은 배당성장률을 보여준 리츠입니다. 2018년 상장 첫 해 주당 293원을 배당하였고, 2023년에는 404원을 배당했습니다. 6년간 유의미한 감소 없이 연평균 6.6%씩 성장했죠.
비용보다 수익증가율이 더 커서 영업이익이 계속 늘어났기 때문에 꾸준한 배당성장이 가능했습니다. 이리츠코크렙은 분당, 일산, 평촌 등 수도권 주요 입지에 위치한 리테일 자산에 투자하고 있습니다. NC백화점 야탑점, 뉴코아 평촌점과 일산점, 2001 아울렛 분당점과 중계점을 보유중인데 이랜드리테일이 모두 임차하고 있죠. 최장 2038년까지 책임임대차 계약이 체결되어 있으며, 점포별로 물가상승률에 연동하여 1.5% 또는 2.5% 한도로 임대료가 인상되는 구조입니다. 또한 제세공과금, 보험료, 관리 비용을 임차인이 부담합니다. 이러한 조건 덕분에 2019년부터 2023년 사이 임대수익은 연평균 1.74%씩 지속 상승했지만, 임대비용은 연평균 0.13% 증가하는 수준에 그쳤습니다. 영업이익이 연평균 2.23%씩 증가했죠.
🙌 자산운용만큼 중요한 자본운용도 성공적
임대비용 이상으로 이자 비용도 중요합니다. 영업이익에서 이자를 지급하고 남은 돈이 결국 리츠가 얻는 순이익이 되기 때문입니다. 이리츠코크렙은 부동산 자산운용뿐만 아니라 자본운용에서도 주목할 만한 성과를 보였습니다. 2022년 초부터 시작된 급격한 금리상승에 앞서서, 2021년 상반기에 더 낮은 금리로 대출 갈아타기를 했습니다. 약 4%대 이자를 내던 대출을 3.01% 대출과 2.75% 회사채로 교체하였습니다. 덕분에 연간 188억 수준의 이자를 146억 수준으로 낮출 수 있었습니다. 줄어든 이자 비용 42억이 고스란히 배당성장에 기여한 것입니다. 다만, 교체한 대출과 회사채는 2024년 5월 만기되었고, 약 5.6% 수준으로 다시 대출할 예정입니다. 일정 수준의 배당금 하락은 불가피할 것으로 예상되지만, 이리츠코크렙은 보유한 현금으로 하락 폭 일부를 만회할 것임을 밝혔습니다.
🔮 투자 확대를 위한 변화 예고
많이 알려지지 않았지만, ‘코크렙(KOCREF)’은 이리츠코크렙의 정체성을 보여주는 단어입니다. ‘Korea Corporate Restructuring Real Estate Fund’의 약자로 한국 구조조정 부동산펀드를 의미합니다. 즉, 이리츠코크렙은 구조조정을 위해 이랜드 그룹이 팔게 된 부동산을 매입하려고 만들어진 리츠입니다. 상장리츠 중에서 유일한 구조조정리츠죠.
이리츠코크렙은 다른 상장리츠처럼 위탁관리리츠로 법적 형태를 변경하는 안을 추진하고 있습니다. 기업이 보유한 구조조정 부동산뿐만 아니라 더 다양한 자산에 투자하기 위해서입니다. 물류센터와 오피스 등으로 투자 영역을 넓히고, 노후화된 현재 보유 자산을 개발하여 용도를 전환하는 방법도 검토 중입니다. 그동안 내실 있는 운영에 중점을 두었던 이리츠코크렙이 복합형 리츠로 양적성장을 해 나갈 수 있을지 앞으로 기대해 보아야겠습니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
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