반갑게 인사드려요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~!
오늘의 주제는 상업용 부동산 투자를 결정할 때 어떤 기준을 가지고 판단해야 하는지를 설명해 보겠습니다. 상업용 부동산 투자는 운영 중에 임대 수익이 발생하고, 자산 가치가 상승한 후 처분을 통해 매각 차익까지 얻을 수 있습니다. 우량한 자산을 선택할 수 있는 기준을 가지고, 좋은 투자 판단을 하면 큰 수익을 얻을 수 있는 매력적인 투자 방법이죠.
이때 투자 성공을 높여줄 ‘기준’을 명확히 하는 것이 중요합니다.
상업용 부동산 투자를 결정할 때 알아야 할 3가지 중 첫 번째는 적당한 가격에 매입하는 것입니다. 상업용 부동산 투자 중 가장 대표 자산인 오피스 빌딩 투자를 예시로 들어 조금 더 설명해 보겠습니다.
🏙️ 자산의 가치를 계산해 볼 것!
모든 종류의 투자에 적용되는 것이지만 대부분의 성공적인 투자는 가치 대비 저렴하게 매입하는 것에서부터 시작합니다. 그러기 위해서는 부동산 자산에 대한 가치 평가를 제대로 할 수 있어야 합니다. 부동산 투자 전문가들은 현업에서 자산에 대한 적정 가격 평가를 위해 감정평가사에게 이를 위임하여 시장가치를 공식적으로 평가받습니다. 일반 투자자라면 감정평가까지 받기는 어렵겠지만 감정평가사가 자산 가치를 평가할 때 사용하는 방법인 거래사례비교법, 수익환원법 등의 방식을 간략하게 차용하여 자산 가치를 계산해 볼 수도 있습니다.
거래사례비교법은 시장에서 최근 거래된 유사한 자산의 가격과 비교해 매입하고자 하는 자산의 가격을 산정해 보는 방법입니다. 수익환원법은 자산에서 발생할 것으로 예상되는 순수익을 계산하여 매입 예정가와 비교해 수익률을 따져보면서 가치를 평가해 보는 것입니다.
용어가 생소하여 전문적인 지식이라고 생각하고, 마냥 어렵다고 여길 수 있습니다. 간단한 표현으로 다시 이야기해 보겠습니다. 내가 투자하려고 하는 부동산과 유사한 부동산이 얼마에 거래가 되었는지, 매입한 건물에서 얼마의 임대 수익을 얻을 수 있는지 알아보는 것입니다. 부동산 투자를 한다면 당연히 살펴봐야 하는 것이니 꼭 체크해 보면 좋겠습니다.
🏙️ 가치보다 저렴하게 투자하는 방법 찾기
이렇게 자산의 적정 가격을 알았다면, 이를 기준으로 저평가된 자산을 찾아내야 합니다. 그러면 가치 대비 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 만들 수 있습니다. 이때도 보편적으로 활용할 수 있는 2가지 방법이 있습니다.
하나는 시장의 수요와 공급이라는 큰 흐름을 활용하는 것입니다. 부동산 시장에도 매도자 우위 시장이 있고 매수자 우위 시장이 분명히 있습니다. 따라서 시장의 상황이 공급이 많아져 매수자 우위 시장으로 변했을 때 자산의 가격이 하락할 가능성이 있습니다. 이런 시점에 자산을 매수하는 것이 선택의 폭도 넓고 가격을 조정해야 한다면 유리한 입장에 설 수 있습니다.
다른 하나는 매도인의 사정으로 인해 급하게 팔아야 하거나 가치를 낮게 책정해야 팔 수밖에 없는 자산들을 찾아내는 것입니다. 예를 들어, 기업이 구조조정을 해야 해서 사옥을 매각해야 하는 경우, 신사옥의 건립이나 이전으로 인해 기존 보유 자산을 특정 기간 내에 매각하는 경우, 대출이나 권리관계 등에 문제가 생겨 NPL이 된 자산이 공매나 경매로 나오는 등의 다양한 사례가 있을 수 있습니다.
이것도 알아두기!
NPL(Non Performing Loan)
법인 형태의 투자가를 의미한다. 증권회사, 은행, 보험회사, 투자신탁, 자산운용사, 연금(예: 국민연금), 재단 등이 기관투자자에 포함된다. 거대한 자금력, 조직력, 정보력, 전문성 등을 바탕으로 투자를 진행하기 때문에 시장에 미치는 영향력이 크다.
