다시 찾아온 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~!
지난 시간에는 상업용 부동산 투자를 결정할 때 알아야 할 3가지 중 적정한 가격에 매입할 수 있는 방법을 이야기했습니다. 오늘은 임차인의 신용도와 구성에 대해 설명해 보겠습니다.
상업용 부동산은 그 공간을 사용하는 법인이나 개인이 납부하는 임대료와 관리비가 수익의 원천이 됩니다. 만약, 안정적인 수익을 원한다면 임대료와 관리비를 충실하게 납부할 수 있는 신용도 높은 임차인이 부동산을 사용해 줘야 하는 것이죠.
신용도가 좋은 임차인은 무엇보다 임대료 관리비의 미납이나 연체의 가능성이 매우 낮고, 장기 임차를 할 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 계약 기간 동안 현금 흐름의 예측이 가능하고 안정적인 자산으로 평가받을 수 있어 자산의 가치도 높아집니다.
⚠️ 싱글 테넌트 리스크에 주의 필요!
물론 신용도가 높은 임차인이라고 해서 꼭 좋은 것만은 아닙니다. 주식 투자 격언에 계란을 한 바구니에 담지 말라는 말이 있듯이 부동산에도 이와 유사한 위험이 있습니다. 바로 싱글 테넌트 리스크라고 하는데요. 하나의 임차인으로 구성된 빌딩에서 발생할 수 있는 리스크입니다. 단일 임차인이 장기 계약으로 오래 건물을 사용하다가 임차인이 퇴거하면 공실 100%가 될 수 있죠. 임대수입도 0이 되어버리기 때문에 임대인에게는 매우 위험한 상황이 발생할 수 있습니다.
그래서 상업용 부동산 자산을 체크할 때 적절한 숫자의 사용 임차인이 구성되어 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다. 임차인의 수가 너무 많으면 관리하는데 어렵겠지만 적정 수의 임차인으로 구성된 부동산은 단일 임차인보다는 계약적인 측면에서 안정적이라고 평가할 수 있습니다.
🔎 계약 기간, 업종 구성도 주요 포인트
위험들을 방지하기 위해서는 임차인들의 계약 기간도 잘 살펴봐야 합니다. 계약 종료 시점이 골고루 분산되어 있는지 확인하여 동시에 퇴거할 가능성이 있는 임차인들의 정도를 파악해야 합니다. 동시에 임대차 계약이 종료하면 현금 흐름이 단절될 수 있죠. 또한 퇴거와 함께 진행되어야 하는 정산 업무나 원상복구 등 부수적인 업무들이 늘어날 수 있기 때문입니다.
임차인의 업종 구성도 살펴보면 좋습니다. 유사한 임차인으로 구성되어 금융 관련 회사, IT나 스타트업, 의료 관련 업종 등 빌딩의 콘셉트를 만드는 것도 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 이미 유사한 업종의 회사들이 사용하고 있다는 것은 그만큼 편의성이 있기 때문에 임차를 한 것이라고 이해할 수 있죠. 따라서 향후 공실이 생기더라도 유사한 업종을 다시 유치할 수 있는 가능성이 높아 공실 위험도 다소 낮출 수 있습니다.
