감정평가와 부동산 자산가치를 어떻게 평가할 수 있는지에 대한 내용을 소개했습니다. 이번에는 조금 더 거시적인 관점에서 기초자산을 확인하는 방법에 관해 이야기해보려 합니다. 특히 저는 공급량(공급계획)과 도시(지역)의 성장을 주로 살펴봅니다. 넓은 관점을 가지면, 리츠를 여러 관점으로 평가하는 데 도움이 됩니다.
한국의 오피스 투자는 왜 호황이었을까?
재작년과 작년, 리츠 투자를 하면서 가장 흥미를 느낀 부분은 견조한 국내 오피스 시장과 저조한 물류 부동산 시장이었습니다. 리츠가 가장 큰 미국 시장의 경우 코로나19와 재택근무로 인해 오피스의 수요가 낮아진 반면 물류 부동산은 좋은 흐름을 보여주었습니다.
이런 차이가 문화와 사고방식에서 생긴다고 할 수 있습니다. 미국에 비해 한국은 사무실에서 일해야 한다는 생각이 강할 수 있죠. 그러나 아마존이 성장하는 만큼, 쿠팡도 성장했음을 고려하면 쉽게 이해되지 않는 부분입니다.
결과적으로 정답을 이야기하자면, 문화나 사고방식이 아닌 공급량의 차이 때문에 시장의 차이가 생긴 것입니다. 2024년 서울의 인구는 94년과 비교했을 때 10% 정도 감소했습니다. 그럼에도 불구하고 서울의 주택과 오피스는 늘 부족하다는 이야기가 나옵니다. 코로나19를 겪는 동안 관광업계 침체로 호텔이 오피스나 아파트로 용도 전환되었고, 그 결과 현재는 호텔마저 부족하다고 합니다.
이유는 사람들의 욕구에 있습니다. 인구수는 줄었지만, 사람들이 도시에서 바라는 욕구는 늘어나고 있습니다. 트렌디한 팝업스토어가 끊임없이 열리는 성수동을 비롯해 스타필드, 더현대서울 등 대형 쇼핑몰들이 생겼습니다. 예전에는 한 집에 1대뿐이던 차량은 소득수준의 증가로 가구당 2-3대로 늘어났습니다. 자연스럽게 주차장, 도로, 터미널과 같은 물류/교통시설의 수요도 증가했죠. 예전에 비해 늘어난 외국인 관광객의 수요를 충족시킬 호텔, 관광시설 역시 도심 내 부동산의 새로운 욕구를 불러일으킵니다.
공급량에 대한 정보를 얻는 3가지 방법
수요가 동일하더라도 공급이 줄면 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 특히 부동산은 다른 자산들과 달리 쉽게 찍어 낼 수 있는 재화가 아니기 때문에 상승폭이 더 클 것입니다. 그래서 부동산 자산에 대해 알아볼 때 공급량을 체크해 보는 것이 도움이 됩니다.
가장 쉬운 방법은 서울 오피스 공실율, 수도권 물류센터 착공율 등의 키워드로 검색을 해보는 것입니다. 지난 분기 대비 착공량이 늘어났거나 공실율이 떨어지는 등 추이를 통해 공급량의 변화를 알아볼 수 있습니다.
ⓒ한국부동산원 부동산통계정보시스템
ⓒ한국부동산원 부동산통계정보시스템
두 번째 방법은 한국부동산원의 부동산 통계 정보시스템을 활용하는 것입니다. 보통 아파트의 매매나 전세가격 지수를 보는 데 활용하는데, 상업용 부동산의 임대동향, 지가변동률 등의 자료도 볼 수 있습니다. 서울 지역별 임대료, 공실률, 수익률 등의 자료도 확인할 수 있습니다.
마지막으로 리츠 IR 자료를 활용할 수 있습니다. 각 리츠 운용사에서는 리츠 간담회 행사를 할 때 홈페이지에 IR 자료를 업로드합니다. 자산이 위치한 지역의 거래 사례, 수익률 등의 그래프가 포함되어 있어 참고할 수 있습니다.
작가 소개
김고양
필명을 사용해 글을 쓰고, 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.