리츠를 투자할 때 부동산 가치를 이해해야 하는 이유는 리츠의 자산이 바로 부동산이기 때문입니다. 실제 리츠가 신규 자산을 매매(인수, 매각)하거나 스폰서로부터 자산을 매입하는 경우에도 감정평가의 과정을 2회 진행합니다. 매수하는 쪽에서 1회, 매도하는 쪽에서 1회 진행합니다. 이때 앞서 설명했던 부동산 가치 평가 방법을 동일하게 활용합니다.
이와 관련해서도 조금 더 이해를 돕기 위해 사례를 들어보겠습니다. SK리츠의 자산인 서린빌딩과 이천 수처리 센터를 비교해 보겠습니다.
서린빌딩은 CBD(중심업무지구)에 위치하며, SK하이닉스 이천 수처리센터는 수도권 외곽에 위치합니다. 따라서 서린빌딩은 토지의 비중이 높을 수밖에 없고, 수처리센터는 토지의 비중보다 건물과 기계장비의 비중이 높을 수밖에 없습니다.
토지는 어떻게 가치를 평가할까?
•
공시지가(비교방식)를 기준으로 평가합니다. 건물의 경우에는 원가법을 기준으로 하는데요. 토지와 건물을 동시에 평가할 때는 두 가지를 혼용합니다.
그렇다면, 서린빌딩은 거래사례 비교법을 주된 방식으로 평가하되 임대료의 수준이나 감가상각 등을 고려할 것입니다. 반면 수처리센터를 토지의 공시지가대로 평가하되, 건물과 기계장비는 원가법을 기준으로 평가하게 되겠죠.
이를 조금 더 깊게 생각해 보겠습니다. 서린빌딩은 감가 되지 않는 토지의 비중이 높기 때문에 추후 자산 매각 시 자산 가치가 상승할 확률이 높습니다. 상대적으로 수처리센터는 건축물과 기계장비의 비중이 높기 때문에 CAPEX나 유지보수가 필요합니다. 비용이 발생할 확률이 높아지죠.
CAPEX
•
기업이 i) 컴퓨터, 장비 등 현재 기업을 운영할 때 필요한 자산과 ii) 부동산, 기술 등 미래 성장에 필요한 자산에 지출하는 것입니다. 대규모 투자이며, 장기적으로 효과를 볼 수 있습니다.
이렇게 감정 평가를 바탕으로 리츠가 보유한 자산에 대해 이해를 높일 수 있고, 투자를 결정할 때 참고로 활용할 수 있습니다. 리츠의 투자 가치를 만드는 하나의 기준으로 생각할 수도 있죠. 리츠 역시 주식과 같이 돈을 얼마를 버느냐, 자산의 가치는 어느 정도냐로 주가가 변동하기 때문입니다. 돈을 잘 벌고 자산 가치가 높아질수록 주가도 올라가기 마련이죠. 부동산 가치평가는 이 두 가지 요소 중 하나인 자산의 가치를 가늠해볼 수 있는 지표가 되는 것입니다.
물론 감정평가를 거쳤다고 해도 “해당 물건이 좋은 물건이다, 괜찮은 가격이다”라는 것을 완벽하게 증명하는 것은 아닙니다. 주식투자를 가장 잘 하는 사람이 회계사가 아닌 것처럼 부동산 투자를 가장 잘 하는 사람도 감정평가사는 아닙니다. 다만 평가를 통해 기준이 생기면 대출, 거래의 참고자료 등으로 활용될 수 있습니다.
다음화부터는 조금 더 리츠와 관련된 지표들에 대해 이야기하겠습니다.
작가 소개
김고양
필명을 사용해 글을 쓰고, 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.