리츠를 단순히 정의하면 투자자들로부터 자금을 모아 특정 부동산을 사서 운용하고, 여기서 발생하는 임대료를 투자자들에게 돌려주는 금융상품입니다. 이 과정에서 리츠는 어떤 섹터와 자산의 부동산에 투자할지를 결정하게 되는데요. 개별 종목 별로 투자 자산과 유형은 사뭇 다릅니다. 상황에 따라 투자 섹터 자체가 경쟁력이 되기도 합니다.
그렇다면 주식 시장에서 부동산에 투자한 개별 리츠의 평가 가치를 나타내는 숫자는 무엇일까요. 바로 시가총액입니다. 개념은 1화 ‘리츠 주가 시작점 5,000원의 의미’에서도 언급했죠. 나아가 시가총액과 자산규모의 차이, 시가총액이 가지는 의미, 그리고 다음편에 더욱 집중적으로 소개될 순자산가치(NAV)와의 연관성에 대해서도 소개하고자 합니다.
💫 K리츠가 투자하는 섹터와 자산들
K리츠가 투자하는 자산은 오피스와 물류, 리테일과 호텔 등입니다. 특히 K리츠의 특징 중 한 가지는 오피스와 물류의 비중이 상당히 높다는 점입니다. K리츠 대장주인 SK리츠와 ESR켄달스퀘어리츠는 각각 오피스와 물류를 주요 자산으로 하고, K리츠의 상징과도 같은 신한알파리츠는 오피스 특화 리츠로 존재감을 시장에 각인시키고 있습니다. 섹터의 ‘복합형’은 여러 섹터를 동시에 투자하는 유형을 말합니다.
특정 자산으로의 쏠림이 심한 이유는 국내 시장의 여건, 해당 섹터의 분위기와도 맞닿아 있습니다. 지난 2~3년 동안 오피스를 편입하는 리츠들이 대부분이었죠. 그도 그럴 것이 오피스 섹터의 경우엔 공실률이 역대 최저치를 기록하는 등 글로벌과는 다른 이례적 활황을 기록했습니다. 달리 말하면 안정성을 담보한다고 할 수도 있습니다.
사실 특정 섹터로의 편중 해소는 K리츠의 숙제이기도 합니다. 60년여 이상의 역사를 자랑하는 미국은 투자 섹터가 10개가 넘습니다. 오피스, 물류 외에도 데이터센터, 통신탑, 팀버랜드(목재), 헬스케어, 셀프스토리지, 모기지 등 국내에는 낯선 수많은 섹터들이 있습니다. 미국과 동일할 수는 없지만 궁극적으로는 K리츠도 섹터의 다양화에 나서고 있죠.
*미국 리츠 섹터의 종류, 출처: 미국리츠협회
리츠 별로 투자하는 핵심 자산의 가치와 존재도 종목을 평가할 때 매우 중요한 지표가 될 수 있습니다. SK리츠가 그룹의 심장과도 같은 종로 서린빌딩(오피스)을 담고 있고, 신한알파리츠가 그레이츠 판교(구 크래프톤타워, 오피스)를 보유하는 등 핵심 자산이 주는 무형의 효과도 큽니다. ESR켄달스퀘어리츠의 경우엔 수도권 동남부와 같은 요지에 주요 물류를 담고 있죠.
마지막으로 투자 지역이 중요합니다. 특히 글로벌 부동산 시장이 휘청한 최근 몇 년간의 흐름을 감안하면 그 기준은 상당히 까다로울 수밖에 없습니다. 현재 미래에셋글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 제이알글로벌리츠 등 다수 해외 자산 기반 K리츠들은 주가가 속절없이 떨어졌습니다. 상대적으로 선전하는 K리츠와는 상반된 기류입니다.
💫 리츠의 시가총액, 자산규모와 순자산가치
사실 초보투자자들 입장에서도 시가총액이 낯설지는 않습니다. 흔히 밸류에이션이라고도 표현되는데요. 다만 자산 규모와 동시에 나오게 되면 혼동하는 경우도 있습니다. 엄밀히 따지면 두 가지는 완전히 다르게 움직입니다. 자산 규모가 A리츠의 투자 자산의 가격을 모두 합친 금액이라면, 시가총액은 리츠 투자자들이 투자한 주식 가치의 합입니다.
달리 표현하자면 시가총액은 주식시장이 평가하는 리츠 지분의 가치입니다. 반면 자산 규모는 해당 리츠가 투자하는 자산의 자본과 부채의 총합 가치입니다. 때문에 순자산가치(NAV, 자산 규모-부채)가 시가총액과 닿아 있는 개념이라고 할 수 있습니다. 시가총액과 NAV의 간극으로 리츠가 어떤 평가를 받고 있는지 가늠해볼 수 있습니다. NAV에 대한 내용은 다음화에서 좀 더 자세하게 다루겠습니다.
*SPI 내 시가총액과 순자산가치 지표
2022년 초반 K리츠에 조단위 시가총액을 가진 곳은 총 3곳이었습니다. SK리츠와 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등인데요. 여기에 제이알글로벌리츠까지 1조원 시가총액을 넘보고 있었죠. 하지만 지난해는 단 한 곳도 없었습니다. 리츠 시장에 한파가 불어닥치면서 투자자들이 외면했고, 이는 주가 하락으로 이어지면서 결국 시가총액을 떨어뜨렸죠.
시가총액의 변화를 통해 확인할 수 있는 부분은 리츠 시장 전반 혹은 개별 리츠의 분위기를 가늠해볼 수 있다는 점입니다. 시가총액의 증가는 주가가 상승하는 경우, 유상증자를 통해 신주 발행이 늘어나는 경우(신규 자산편입 시) 등이 있습니다. 시가총액과 자산규모의 확장은 결국 리츠의 숙명인 대형화와도 맞닿아 있는 부분입니다.
작가 소개
김시목
사람 만나고 글 쓰는 일을 합니다. 상업용 부동산과 리츠, 펀드 등에 더해 주요 플레이어들의 다양하고 생생한 이야기를 공유합니다.