K리츠에 투자하는 개인투자자들의 규모가 증가하고 있습니다. 직접 개별 종목에 투자하는 경우도 있지만, 여러 가지 종목을 고루 담고 있는 상장지수펀드(ETF)를 선택하는 경우도 많습니다. 사실 직접 종목 투자가 아닌 ETF로의 자금 유입 확대 역시 결국 K리츠 투자 저변을 넓힌다는 점에서 유효한 흐름이긴 마찬가지입니다.
다만 ETF를 투자하는 경우라도 각 상품이 담고 있는 리츠 종목과 비중이 다르기 때문에 기본적인, 아니 기초적인 최소한의 투자 관련 지식은 있어야 합니다. 동시에 이를 확인할 수 있는 정보나 데이터 등을 활용한다면 금상첨화겠죠. 서울프라퍼티인사이트(SPI)가 지난 2023년 업계 최초로 개발한 ‘리츠정보시스템’을 적절하게 활용하면 리츠 투자가 한결 수월해질 수 있습니다. ‘감’이나 누군가의 이야기 대신 객관적인 데이터를 기준으로 리츠 투자를 시작할 수 있는 방법이기도 합니다. 이 코너를 통해 리츠 투자에서 유용하게 쓸 수 있는 데이터 활용법을 소개하겠습니다.
#기본 중의 기본, ‘주가와 시가총액’
주가는 주식의 기본이자 출발점입니다. 주식 투자를 하지 않은 사람들도 모를리가 없는 개념인데요. 말 그대로 주식의 주당 가격을 의미합니다. 롯데리츠의 주가가 3,610원이라면 롯데리츠를 1주 살 때 3,610원이 있어야 한다는 뜻입니다. 일반적으로 의결권을 가진 보통주식과 의결권 대신 배당을 더 받는 종류주식(우선주)으로 나뉘기도 하는데요. 우리가 증권사를 통해 거래하는 리츠는 통상 보통주식이라고 봐도 무방합니다.
시가총액은 주가에 해당 종목의 상장된 전체 주식 수를 곱한 값입니다. 흔히 밸류에이션이라고도 표현되는데요. 당연히 주가가 높거나 상장 주식 수가 많을수록 시가총액은 높아지게 됩니다. 시가총액 규모가 클수록 상장 회사로서 회사의 존재감과 위상이 크다고 할 수 있습니다. 일례로 SK리츠는 1조 3,400억원대, 미래에셋글로벌리츠는 1,166억원의 시가총액입니다. 무려 10배 이상 차이가 나는 셈이죠.
유가증권시장에 상장된 일반 기업의 사례도 볼까요. 가장 큰 시가총액을 가진 기업은 삼성전자(357조원)와 SK하이닉스(139조원)입니다. 코스피 분위기를 좌우하는 기업이기도 하죠. 이들 주가는 각각 6만원대, 19만원대 안팎입니다. 이들보다 시가총액이 낮은 LG에너지솔루션과 포스코의 주가는 40만원대, 30만원대 안팎입니다. 실제 상장 주식들을 사례로 생각해보면 앞서 설명한 것처럼 주가가 높거나 상장 주식 수가 많을 때 시가총액이 높아진다는 의미가 조금 더 쉽게 이해될 겁니다.
#K리츠 단일 공모가 5,000원… 물론 예외도 있다
또 한 가지 흥미로운 사실이 있습니다. K리츠는 기업공개(IPO) 공모가가 5,000원이란 점입니다. 쉽게 말하면 모든 리츠가 5,000원으로 상장돼 거래를 시작한 것입니다. 일반 기업에서는 이렇게 공모가가 동일한 사례를 찾아볼 수 없습니다. 꼭 지켜야 하는 규칙으로 정해진 것은 아니지만 일종의 관행처럼 굳어져왔죠. 하지만 이 역시 상장 주식 수에 따라 규모는 엇갈립니다.
가령 5,000원에 상장했지만 상장 주식 수에 따라 1,000억원의 가치를 가진 회사가 될 수도 있고 5,000억원의 가치를 가진 회사가 될 수도 있습니다. 그리고 5,000원 이후의 가격 변화는 리츠 자체의 흐름을 평가할 순 있지만, 리츠 간 비교엔 사실 큰 의미가 없습니다. 2018년 상장 리츠의 공모가 5,000원과 2022년 상장 리츠의 공모가 5,000원을 동일한 가격으로 볼 수 있을까요.
결국 올해 ‘공모가 5,000원’의 공식이 깨진 첫 사례가 나왔습니다. 신한글로벌액티브리츠인데요. 과거 투자했던 자산들의 가치가 하락하면서 가격을 대폭 조정한 것입니다. 공모가를 3,000원으로 책정하면서 증시에 입성했죠. 사실 이는 상장을 위해 투자자 또는 시장에 ‘어필’하는 측면이 큽니다. 5,000원보다 3,000원이 충분히 싸다는 이미지를 심어줄 수 있죠.
#회전율과 수익률이 담고 있는 정보
회전율은 거래량의 정도를 의미합니다. 주식 투자를 할 때 중요하게 보아야 하는 지표이죠. 회전율은 하루 거래량을 상장 주식 수로 나눠 구할 수 있는데요. 좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 예시로 설명해보겠습니다. 2024년 10월 16일 ESR켄달스퀘어리츠의 회전율이 0.04%(소수점 셋째자리에서 반올림)였다면, 이는 1만주를 전체 주식수라고 가정했을 때 약 40주가 거래되었다는 의미입니다. 실제로 ESR켄달스퀘어리츠의 상장된 전체 주식 수가 2억 1,308만주가량인데, 해당일에 유통된 주식 수는 7만 6,130주였습니다.
사실 회전율은 일반 기업에서도 중요하지만 리츠 시장에서 매우 중요한 지표 중 하나입니다. K리츠 시장의 가장 큰 과제는 거래량 증대인데요. 거래량이 많다는 것은 매수와 매도가 활발히 일어난다는 것이고, 유동성이 높다는 의미이기도 합니다. 일례로 증권사에서도 특정 종목에 투자할 때 거래량을 상당히 중요한 기준으로 여기죠. 하지만 K리츠는 그동안 거래량 측면에서 매우 낮은 수준이어서 아쉬움이 있었습니다.
수익률은 아주 간단합니다. 주가가 특정 기간 동안 얼마나 변화했는지인데요. 투자자 입장에선 매수 이후 현재까지 수익률을 추정해볼 수 있습니다. 1주일, 1개월, 6개월, 1년 단위로 쪼개서 확인해볼 수 있습니다. 올해의 경우 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등이 30~40% 등의 수익률을 올리고 있다는 점을 SPI 데이터를 통해 확인할 수 있습니다.
물론 올해 주가 수익률이 높다고 무조건 좋다고 할 수는 없습니다. 올해 수익률이 높았어도 1개월 단위 수익률이 나쁠 경우에는 최근 흐름이 썩 우호적이지 않다는 의미이기 때문입니다. 반대의 경우도 마찬가지고요. 다만 안정적 배당금 확보가 최대 강점인 리츠라는 상품 특성을 감안하면 주가의 단기 흐름에 지나치게 연연하기 보다는 전반적인 흐름을 알아보는 참고 지표로 활용하는 것이 좋습니다. 대형 악재가 발생한다면 투자 종목 변화가 필요하겠지만 리츠에서 흔히 있는 일은 아닙니다.
작가 소개
김시목
사람 만나고 글 쓰는 일을 합니다. 상업용 부동산과 리츠, 펀드 등에 더해 주요 플레이어들의 다양하고 생생한 이야기를 공유합니다.