"본래 화물트럭 터미널을 운영하는 서부 T&D는, 보유중인 터미널 부지를 개발하고 운영하는 디벨로퍼로 변신한 기업입니다. 서부 T&D가 개발한 자산에 투자하여 임대수입을 배당하는 리츠가 신한서부티엔디리츠입니다. 신한리츠운용과 서부T&D가 함께 만든 상장리츠이죠."
신한서부티엔디리츠의 대표자산은 인천 1호선 동춘역 앞에 위치한 쇼핑몰 ‘스퀘어원’ 입니다. 이 곳은 서부T&D가 화물트럭터미널 개발을 위해 사들인 부지였습니다. 그러나 주민 반대로 개발 방향을 바꿔 지금의 복합쇼핑몰이 되었죠. 코엑스몰보다 1.5배 큰 규모에 물놀이장, 키즈카페, 홈플러스, CGV 등 시설도 다양합니다. 덕분에 동춘동과 연수동 주민의 일상 놀이터 같은 공간이 되며 매출도 꾸준히 증가하고 있습니다. 리츠는 2020년 6월 코로나로 인해 매출이 1,086억 수준으로 낮았던 시기에 쇼핑몰을 사들였는데요. 이후 연평균 12%씩 성장하며 2023년 기준 1,518억 원을 기록했습니다.
🏨 코로나 이후 최고실적을 내고 있는 호텔 포트폴리오
리츠는 여러 호텔에도 투자하고 있습니다. 프랑스 Accor의 호텔 브랜드 4개가 들어서 있는 국내 최대 규모 호텔타운인 용산 서울드래곤시티도 서부T&D가 보유 중이던 관광버스터미널을 직접 개발하여 탄생시킨 곳입니다. 여기에 취사시설을 갖춘 레지던스 호텔 ‘그랜드 머큐어 엠베서더’를 리츠가 보유하고 있습니다. 주로 장기간 투숙하는 각국의 대사와 장관급 손님이 많이 찾습니다. 대사관이 많은 용산구에 위치한 입지적 특성을 살려서 대사관 커뮤니티에 마케팅을 하고 단골손님을 확보한 덕분입니다. 또한 아모레퍼시픽, LS, 하이브 등 주요기업과 가까울뿐만 아니라 남산힐튼에서 이사 온 카지노까지 2023년에 오픈하면서 탄탄한 배후수요를 갖추고 있습니다. 이외에 외부자산인 나인트리 동대문 호텔과 신라스테이가 들어서 있는 광화문 지타워에도 투자하고 있는데요. 3개 호텔의 객실점유율(Occupancy)과 객실평균판매가격(Average Daily Rate) 모두 코로나 발생 전 수준과 비슷하거나 이를 상회하는 모습을 보이고 있습니다.
✅ 책임임대차 계약으로 임대수입 안정성 확보
신한서부티엔디리츠는 보유한 쇼핑몰과 호텔을 전문운영사에게 임대하고 있습니다. 서부티엔디가 스퀘어원과 그랜드머큐어를, 홈플러스가 스퀘어원 마트 부분을, 파르나스호텔이 나인트리 동대문 호텔을, 호텔신라가 신라스테이를 장기간 책임 임차하고 있습니다.
스퀘어원의 임대료는 매년 물가상승률에 연동하여 최대 5%까지 인상하는 조건입니다. 즉, 리츠는 공실위험 없이 물가 따라 상승하는 임대료를 받을 수 있는 것이죠. 나머지 3개 호텔의 임대료는 호텔매출의 일정비율로 하되, 최저치(최소보장임대료, Minimum Revenue Guarantee)가 정해져 있습니다. 호텔영업 실적이 좋지 않아도 최저치를 받을 수 있고, 실적이 좋으면 그에 상응하는 임대료를 받을 수 있는 것입니다.
📉 금리상승 영향으로 배당금은 소폭 감소 추세
물가에 연동하여 상승하는 쇼핑몰 임대료와 코로나 이후 대폭 개선된 호텔 실적 덕분에 리츠의 임대수입도 상승하였습니다. 2022년 295억에서 2023년 314억으로 6% 이상 오른 것이죠. 그러나 같은 기간 1주당 배당금은 316원에서 290원으로 감소하였는데요. 금리상승 영향으로 인하여, 이자비용이 임대수입보다 더 큰 폭으로 오른 탓입니다. 자산매입을 위해 일으킨 차입의 약 70%가 CD금리에 연동되어 있는 변동금리이기 때문에, 추후 시장금리가 하향하면 배당금이 상승할 수 있을 것으로 예상됩니다.
글. 비즈니스 애널리스트 박순재
더 알아보기 :
•
•
신한서부티엔디리츠가 소개하는 네 번째 자산 ‘광화문 G타워’
•
신한서부티엔디리츠, CB 투자자 ‘이지스운용 등’ 최종 확정
